C’è chi dice che il beneficio NON spetterebbe ai contribuenti per le spese interne della singola unità condominiale. Vediamo da dove nasce il dubbio e come e perché deve essere smentito.

Partiamo dalla lettura del testo dell’art. 119-ter del DL 34/2020:

Art. 119-ter 
 
(Detrazione  per  gli  interventi  finalizzati   al   superamento   e
           all'eliminazione di barriere architettoniche). 
 
  1. Ai fini della  determinazione  delle  imposte  sui  redditi,  ai
contribuenti e' riconosciuta una detrazione dall'imposta lorda,  fino
a concorrenza del suo ammontare, per le spese  documentate  sostenute
dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2025 per la  realizzazione  di
interventi direttamente finalizzati al superamento e all'eliminazione
di barriere architettoniche in edifici già esistenti. 
  2. La detrazione di cui al presente articolo, da ripartire tra  gli
aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo, spetta  nella
misura del 75 per cento delle spese sostenute ed e' calcolata  su  un
ammontare complessivo non superiore a: 
    a) euro 50.000 per gli  edifici  unifamiliari  o  per  le  unita'
immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari  che  siano
funzionalmente indipendenti  e  dispongano  di  uno  o  piu'  accessi
autonomi dall'esterno; 
    b)  euro  40.000  moltiplicati  per  il   numero   delle   unita'
immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due
a otto unita' immobiliari; 
    c)  euro  30.000  moltiplicati  per  il   numero   delle   unita'
immobiliari che compongono l'edificio per  gli  edifici  composti  da
piu' di otto unita' immobiliari. 
  3. La detrazione di cui al comma 1 spetta anche per gli  interventi
di automazione degli impianti degli edifici e  delle  singole  unita'
immobiliari  funzionali  ad  abbattere  le  barriere  architettoniche
nonché, in caso di sostituzione dell'impianto, per le spese relative
allo smaltimento  e  alla  bonifica  dei  materiali  e  dell'impianto
sostituito. 
  4. Ai fini dell'accesso alla detrazione, gli interventi di  cui  al
presente articolo rispettano i requisiti previsti dal regolamento  di
cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14  giugno  1989,  n.
236. 
  4-bis. Per le deliberazioni in  sede  di  assemblea  condominiale
relative ai lavori di cui al comma 1 e' necessaria la maggioranza dei
partecipanti all'assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore
millesimale dell'edificio. 

Visto il dettaglio della norma, tenuto conto che è scritto al punto a) il limite per le unifamiliari e unità indipendenti e ai punti b) e c) il limite del massimali per le spese relativi a condomìni, attenendosi strettamente a ciò che è scritto sembrerebbe che mancasse il riferimento ai massimali da poter utilizzare per le spese da sostenere all’interno delle singole unità di proprietà esclusiva facenti parte del condominio.

Il dubbio nasce dal testo della norma che fa riferimento agli “edifici già esistenti”, ma non menziona la possibilità di applicare la detrazione anche agli interventi sulle singole unità immobiliari di cui si compone il condominio.

L’articolo cita le “unità immobiliari” solo al comma 2, lettera a), definendo i limiti di spesa nel caso di edifici unifamiliari e unità funzionalmente indipendenti e nei successivi punti b) e c) del medesimo comma figurano ancora le unità immobiliari, ma con una diversa accezione, poiché vengono definiti i massimali di spesa sostenuta “per gli edifici” e non per le singole unità.

Cerchiamo quindi di trovare dove si trova uno varco normativo e di prassi per concedere il Bonus Barriere Architettoniche 75% anche alle singole unità di cui si compone l’edificio condominiale :

1. Il dettaglio dei punti a) b) e c) ricalca la stessa dicitura già utilizzata dal 2020 per il calcolo dei massimali di spesa per gli interventi relativi al Superecobonus a riguardo delle spese per gli interventi di isolamento termico, a tal fine si può leggere anche la Guida di AdE del 2021; questo elemento potrebbe far supporre una analogia con le regole del Superbonus 110% e quindi far desumere che le spese sugli immobili all’interno del condominio sono agevolati con massimale distinto seppur condizionati all’esecuzione di opere eseguite anche nelle parti comuni,

2. Il bonus barriere architettoniche 75%, nasce come si può leggere sul sito dell’Agenzia delle Entrate, come una detrazione fiscale introdotta dalla legge n. 234/2021 “per favorire la mobilità interna ed esterna della persona con disabilità”. Parrebbe evidente che a poco serve l’intervento di accesso agevolato al condominio se magari già le porte del singolo appartamento non rendono accessibile l’appartamento al disabile. ( Aggiungerei anche : e viceversa, ma non è questo l’oggetto del nostro approfondimento).

3. Il bonus barriere architettoniche “originario” al 50% già ricalcava le regole del bonus ristrutturazione per il quale non ci sono dubbi che lo si possa applicare ANCHE per ogni singola unità immobiliare e quello al 75% , come riportato anche nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate, pur essendo un Bonus differente, è considerato dalla stessa AdE come appartenente allo stesso “gruppo” di benefici.

4. La circolare 23/2022 di Agenzia delle Entrate nello specificare il calcolo per determinare i massimali per le spese su parti comuni utilizza lo stesso identico criterio utilizzato per le opere Superbonus 110%, ovvero per scaglioni. Se l’affinità è tale per il calcolo dei massimali, per analogia si potrebbe ritenere che si applichi lo stesso principio anche per concedere un secondo massimale anche alle singole unità.

5. Se si segue la tesi che il Bonus Barriere 75% è la versione “evoluta” di quello 50%, il quale era stato già assimilato al Bonus ristrutturazione 50% , allora ritorna in ballo la copiosa prassi dell’Agenzia delle Entrate.

La Risoluzione 03.08.2007 n. 206/E, richiamata nella Circolare 7/E del 2017 e nella Circolare 7/E del 2021, in merito alle spese per ristrutturazione edilizia dice esplicitamente che:

 “Le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell’edificio, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate, dal condomino o dall’unico proprietario dell’intero edificio, in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sul proprio appartamento, la detrazione spetta nei limiti di spesa precedentemente riportati, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento”.

Questo significa che l’amministrazione finanziaria, già nel lontano 2007, aveva chiarito che sia nel caso dei condomini, sia nel caso degli unici proprietari di interi edifici composti da più unità immobiliari (cioè in tutti quelli che presentano parti comuni), si possono applicare limiti separati di spesa, anche nello stesso edificio, per i lavori sulle parti comuni e per i lavori sulle parti private.

Sempre la Circolare 7/E, richiamando altri documenti ufficiali, ribadisce questo concetto in modo ancora più chiaro: 

“In altri termini, la locuzione “parti comuni di edificio residenziale” deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, dunque, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori (Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 2.6). In tal caso, pertanto, l’unico proprietario (o i comproprietari) dell’intero edificio ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni. Non sono, invece, ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni” quando l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze (Risoluzione 12.07.2007 n. 167/E, risposta 2)”.

Osservando la ratio che accompagna la volontà del legislatore che consiste nell’agevolare tutti quegli interventi volti a togliere quelle barriere architettoniche che di fatto non consentono alla persona con disabilità di fruire adeguatamente degli spazi comuni e personali, sembra SENZA ALCUNA LOGICA l’assunto di non poter beneficiare del bonus per effettuare opere che riguardano una unità immobiliare sita all’interno del condominio mentre potrebbe goderne se l’unità fosse indipendente.

Ancora più paradossale è il fatto che sulle opere relative alla rimozione delle barriere architettoniche per le parti comuni di un condominio non ci sono dubbi di sorta.

Che senso avrebbe effettuare opere di adeguamento che consentano l’accesso e l’utilizzo di zone comuni a disabili se poi le relative abitazioni non potessero consentire alle stesse persone di viverci adeguatamente?

E’ pur vero che anche qualora si seguisse la linea che fa un paradossale distinguo tra chi possiede una abitazione autonoma rispetto a chi la detiene in condominio per i lavori su parti di proprietà esclusiva rimarrebbe aperta al singolo contribuente la strada del bonus 50% entro il limite di 96.000 euro per ogni unità immobiliare.

Ma questo ad oggi NON AVREBBE diritto a sconto in fattura e/o cessione del credito.

Facendo i dovuti conti, anche se in teoria è vero che con la detrazione del 50% si determinerebbe un livello di detrazione maggiore, pari a 48.000 euro (50% di 96.000), occorre sempre e comunque ricordare che al di là dei massimali, OCCORRE FARE I CONTI CON LE REALI SITUAZIONI.

A fronte di una spesa di 20.000 in un caso si recupera 10.000 in 10 anni, mentre col bonus barriere 75% (oltre a poter avere sconto in fattura e cessione del credito anche per lavori iniziati post DL 11/2023) si ottengono 15.000 e in 5 anni anziché 10.

Le risposte agli interpelli già pubblicate:

L’interpello 461/2022

In questo caso l’istante è comproprietaria con il coniuge di due appartamenti adiacenti in un condominio con più di otto unità immobiliari, su cui sono in corso lavori per collegare le due unità immobiliari ed eliminare le barriere architettoniche al loro interno. Il dubbio che sottopone all’Agenzia delle Entrate verte sulla tipologia di interventi ammessi al bonus 75% e se, in particolare, possano fruire dell’agevolazione le spese per l’ampliamento e la sostituzione delle porte, con conseguente sistemazione della pavimentazione, oltre che le spese per la ristrutturazione del bagno.

L’Agenzia delle Entrate risponde come segue: 

“qualora i prospettati interventi di ristrutturazione completa del bagno e di ampliamento e sostituzione delle porte rispettino le caratteristiche tecniche previste dal citato decreto ministeriale n. 236 del 1989 e, dunque, possano essere qualificate come interventi di abbattimento delle barriere architettoniche, l’Istante potrà fruire della detrazione di cui al citato articolo 119-ter del decreto Rilancio […]. La medesima detrazione spetta, inoltre, anche per le spese sostenute per le opere di completamento dei predetti interventi, quali quelle di sistemazione della pavimentazione e di adeguamento dell’impianto elettrico nonché di sostituzione dei sanitari”.

Da notare il dettaglio importante: L’Agenzia in questa risposta PERMETTE la ristrutturazione del bagno e la sostituzione delle porte ALL’INTERNO DELLA PROPRIETA’ , NON limita la possibilità alla AUTOMAZIONE DELL’IMPIANTO ( come esplicita l’art. 119- ter).

La risposta è in questo caso completamente a favore dell’istante anche se carente di un dato importante:

Quale massimale può utilizzare? Gli è concesso 50.000 o 100.000 visto che i lavori sono su due unità che al termine dei lavori saranno unite? o 30.000 o 60.000? visto che il condominio in questione è composto da più di 8 unità ?

L’ interpello 291/2022

In questo caso siamo di fronte a una situazione di un Condominio composto da dodici unità immobiliari, nel quale l’Istante è proprietario di un’unita abitativa. In detto Condominio si è deliberato in assemblea di autorizzare l’installazione di una piattaforma elevatrice, al solo servizio dell’abitazione dell’Istante medesimo in cui risiede anche un suo familiare disabile in situazione di gravità (comma 3, art.3 della legge 104 del 1992) posta al terzo piano, al fine di abbattere le
barriere architettoniche.

L’Istante ritiene di aver diritto alla detrazione del 75 per cento prevista dall’articolo 119-ter del decreto legge n. 34 del 2020 per le spese che sosterrà nel 2022 nel limite di spesa di euro 30.000 per unità immobiliare essendo il condominio composto da più di 8 unità immobiliari – e di aver diritto alla detrazione del cinquanta per cento, di cui all’articolo 16- bis del TUIR, per le spese eccedenti il suddetto limite e per l’acconto sostenuto nel 2021.

L’Agenzia delle Entrate, invece, in questo caso, specifica che trattandosi di intervento derivante da delibera condominiale e non di intervento su singolo immobile avrà diritto ad un massimale di spesa di 440.000 euro.

“Nel caso di specie, considerato che, come dichiarato dall’Istante, la piattaforma
elevatrice – ancorché al servizio solo dell’abitazione dell’Istante – è installata, a seguito
dell’autorizzazione deliberata dall’assemblea del condominio, in un edificio composto
da dodici unità immobiliari, il limite massimo complessivo di spesa, riferito all’intero
edificio, ammesso alla detrazione è pari a euro 440.000 ottenuto moltiplicando 40.000
per 8 (320.000) e 30.000 per 4 (120.000).
L’Istante potrà, pertanto, fruire – nel rispetto di ogni requisito previsto dalla
normativa e non oggetto del presente interpello – della detrazione di cui all’articolo
119-ter del decreto legge n. 34 del 2020 per le spese a lui imputate dall’assemblea
condominiale ed effettivamente sostenute nell’anno 2022.”

IL PROBLEMA IN REALTA’ E’ DUPLICE : CAPIRE SE SPETTA IL BENEFICIO FISCALE E ANCHE CAPIRE QUALE MASSIMALE DEBBA ESSERE APPLICATO.

La portata della questione non è affatto marginale e coinvolge una platea di soggetti interessati estremamente numerosa.

Ricordiamo quali sono i oggetti beneficiari:

Il bonus fiscale consiste in una “detrazione dall’imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare”.
Stante il disposto letterale della norma contenuta nell’art. 119-ter del DL 34/2020,

l’agevolazione riguarda sia i soggetti IRPEF che i soggetti IRES .

Il bonus anti-barriere 75% di cui all’art. 119-ter del DL 34/2020, in particolare, compete:

• alle persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni;
• agli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale;
• alle società semplici;
• alle associazioni tra professionisti;
• ai soggetti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, enti, società di persone, società di capitali)

Edifici interessati

La detrazione del 75% spetta per gli interventi effettuati “in edifici già esistenti”.

Come per la maggior parte delle detrazioni “edilizie”, quindi, gli interventi non devono inserirsi in un contesto edilizio di interventi di “nuova costruzione” e devono dunque avere per oggetto “edifici esistenti”.
L’esistenza dell’edificio risulta provata dalla iscrizione dello stesso in Catasto (o dalla richiesta di accatastamento) e dal pagamento dell’IMU, ove dovuta.

Al pari delle altre agevolazioni per interventi edilizi, sembra debbano rimanere esclusi gli edifici iscritti in Catasto nella categoria F/3, la quale designa i “fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione”.
n.b.: nella circ. Agenzia delle Entrate 23.6.2022 n. 23,tuttavia, si precisa che l’agevolazione di cui all’art. 119-ter del DL 34/2020 non spetta se sono stati realizzati interventi di demolizione e ricostruzione, anche se rientrano fra quelli di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3 co. 1 lett. d) del DPR 380/2001 (così anche la risposta a interpello Agenzia Entrate 27.9.2022 n. 475).

Si ricorda inoltre che :

Il bonus in questione spetta:

• ai titolari di reddito d’impresa per gli immobili posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione di detti immobili come “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali” (risposta a interpello Agenzia Entrate 6.9.2022 n. 444);
• a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, a nulla rilevando che l’edificio oggetto degli interventi non sia prevalentemente residenziale (risposte a interpello Agenzia delle Entrate 16.9.2022 n. 455 e 21.9.2022 n. 465);

Ricordando infine che QUESTO bonus è stato “graziato” dalla scure del Decreto Legge 11/2023 e per chi esegue questa tipologia di intervento il governo ha confermato la possibilità di sconto in fattura e cessione del credito in luogo della detrazione fiscale in dichiarazione è chiaro come l’accento sulla questione si sia posto più di recente e che – nonostante la norma esistesse già con gli stessi problemi nel 2022 – una gran parte di dibattito sull’argomento si sia mosso più negli ultimi mesi.

Quale scelta optare?

La ragione, la solidarietà, l’equità, fanno assolutamente propendere per la concessione del bonus anche alle unità immobiliari in condominio e con massimale di 50.000. In realtà dovrebbe essere oltretutto ammissibile a prescindere dalla concomitanza di spese su parti comuni. (Se fosse già a norma non avrebbe senso intervenire).

Tuttavia occorre ricordare anche che l’articolo 119-ter D.L. 34/2020 non è solo a beneficio dei proprietari di immobili con disabilità ufficialmente riconosciute ma è un bonus che ha come obbiettivo il miglioramento della fruibilità della struttura immobiliare a qualsiasi persona e nel tempo, motivo per cui è utilizzabile da TUTTI i contribuenti.

Questa precisazione è determinante per capire la cautela nelle scelte da operare.

Sicuramente un interpello è già un buon indizio ma occorre ammetterlo: un chiarimento ufficiale sarebbe senz’altro molto più gradito che un’altra ondata di interpelli che in tanti si stanno apprestando a inviare.

Articolo di Fabiana Nesi

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