Tribunale di Trani, Sentenza del 27 marzo 2023 : nessuna censura sulle scelte dell’assemblea.
Tema complesso e difficile quello dei Verbali di Assemblea di Condominio nell’ambito delle procedure dei Bonus e Superbonus edilizi.
Non che prima dell’avvento del D.L. 34/2020 le Assemblee condominiali fossero semplici da tenere e gestire, sia chiaro, ma là dove le norme agevolative hanno inteso concedere le medesime possibilità anche ai Condomìni minimi NON formalmente costituiti, la mole di “Amministratori di Condominio” occasionali si è propagata senza eguali e con essa, non è da escludersi che sia andata dilagando anche una certa approssimazione nella stesura dei verbali di riunione.
La norma d’altronde parla chiaro: là dove si effettuano interventi su parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari di diversa proprietà è necessario che si abbia l’approvazione effettiva all’esecuzione dei lavori e la stessa non può che avvenire tramite riunione/assemblea .
D’altro canto non si è nemmeno formalizzato un standard procedurale e testuale specifico riguardante le delibere assembleari attinenti il Superbonus ( eccezion fatta per le deroghe ai quorum deliberativi).
Ecco così come – dal 2020 ad oggi – si sono prodotti chissà quanti Verbali di Assemblee Condominiali riguardanti opere edilizie agevolate.
La massima parte di questi documenti al momento della loro redazione sono stati poi accantonati nella speranza che non dovessero mai realmente servire salvo la spunta su qualche check list.
L’evoluzione storica dei fatti correlati alle opere di ristrutturazione ed efficientamento purtroppo ci ha insegnato come le aspettative troppo spesso non corrispondono all’effettivo concretizzarsi della realtà.
Causa il blocco generalizzato degli acquisti dei crediti sono in molti coloro che si sono trovati a dover ricercare Contratti d’Appalto, Verbali d’assemblee e quant’altro allo scopo di venir fuori da situazioni difficili e pesantissime.
Difficili e pesantissime sia per le imprese coinvolte che per i condòmini committenti.
Per questo motivo sarà già capitato e capiterà di dover riesumare quanto a suo tempo scritto e nei casi più complessi verificare SE la formazione delle delibere sia avvenuta in modo corretto o se le decisioni possono essere annullate.
Intanto iniziamo a recepire quelle nozioni derivanti prime sentenze riguardanti proprio i Verbali.
Grazie all’articolo apparso su Euroconference a firma dell’Avv. Valerio Sangiovanni abbiamo potuto avere una prima indicazione su un aspetto senz’altro dirimente:
L’OBBLIGO O MENO DEL DETTAGLIO DEI LAVORI ALL’INTERNO DELLA DELIBERA.
Massima: “In tema di impugnazione della delibera dell’assemblea condominiale concernente
l’approvazione di opere di efficientamento energetico volte a ottenere il credito fiscale c.d.
superbonus, non è viziata da annullabilità la delibera che approvi l’offerta economica
dell’appaltatore senza specifico dettaglio”.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Trani l’assemblea di un condominio assume due delibere per l’approvazione di lavori edili, avvalendosi del c.d. “superbonus” al 110%.
Alcuni condomini impugnano le delibere, contestando che:
1) la prima delibera è stata adottata senza una verifica preliminare degli abusi edilizi
2) la seconda delibera ha approvato un’offerta economica dell’appaltatore troppo generica e priva di dettagli.
Il Tribunale di Trani rigetta le impugnazioni di ambedue le delibere.
Per quanto concerne la prima delibera, l’impugnazione è semplicemente considerata tardiva in quanto proposta oltre il termine di 30 giorni previsto dall’articolo 1137, comma 2, cod. civ.
La seconda delibera, INVECE, è considerata VALIDA ed EFFICACIE in quanto è stato ritenuto che la genericità dell’offerta dell’appaltatore non viene reputata essere una causa di annullabilità.
La legge prevede che “le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini” (articolo 1137, comma 1, cod. civ.).
In buona sostanza il condomino assente o dissenziente non può impugnare la delibera per il mero fatto che quanto deciso non è di suo gradimento, ma deve addurre dei motivi di annullabilità o nullità.
Come ricorda l’Avv. Sangiovanni nel suo articolo, l’impugnazione della delibera può avere luogo nei casi più lievi di annullabilità oppure nei casi più gravi di nullità.
La legge disciplina espressamente solo i profili di annullabilità prevedendo che “contro le deliberazioni contrarie alla legge … ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti” (articolo 1137, comma 2, cod. civ.).
Come si accennava, nel caso affrontato dal Tribunale di Trani vengono adottate dall’assemblea
condominiale due delibere.
Tralasciando le questioni giuridiche che attengono al rigetto in merito alla richiesta sulla prima delibera, veniamo al punto riguardante la seconda delibera assunta dall’assemblea condominiale,
con l’argomentazione che l’offerta dell’appaltatore per la realizzazione delle opere di efficientamento è troppo generica e, senza dettagli, non può validamente formarsi la volontà dell’assemblea.
Il giudice rileva che:
esulano dall’ambito del sindacato giudiziale le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall’assemblea. I condomini – continua il Tribunale di Trani – non possono censurare l’opportunità della scelta dell’appaltatore né l’accettazione di un preventivo di spesa meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta. E nemmeno possono impugnare la decisione assembleare sostenendo l’inutilità o l’irrazionalità dei lavori approvati.
Esisteva già tra l’altro una prima sentenza del Tribunale di Busto Arsizio (la n. 1788 del 16 dicembre 2021) sul medesimo argomento e con risultati simili.
Anche in questa fattispecie si trattava di una delibera concernente il superbonus, impugnata per indeterminatezza del contratto di appalto.
Anche in questo caso, come si diceva , il giudice rigettò l’impugnazione, affermando che la delibera assembleare deve sì determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta (ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori), ma non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera. Sono ammissibili – continua il Tribunale di Busto Arsizio – successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori.
In ogni caso l’autorizzazione assembleare di un’opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso al preventivo approvato.
Tenuto conto di tutta la “semplicità” con la quale è presumibile siano stati redatti molti dei verbali riguardanti i bonus edilizi, questa , per quanto da prendere ancora con le dovute cautele , è una notizia.
Se sia buona o meno dipende purtroppo dall’interesse di chi sta attraversando la questione. Certamente l’affiancamento di un buon legale se prima era cosa sempre caldamente consigliata, adesso diventa imprescindibile.
Articolo di Fabiana Nesi
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