L’Agenzia delle Entrate risponde con l’Interpello 57/2022 a definitivo chiarimento su questi e altri punti focali.
Può sembrare particolare che ci sia ancora necessità di delimitare il perimetro di leicità delle operazioni agganciate al cosiddetto Sismabonus Acquisti eppure è senz’altro utile veder confermati dei criteri che erano stati visti e valutati ma che potevano sembrare anche così generosi da destar più di un dubbio.
Il fatto è che qualche dubbio resta sempre.
Vediamo insieme di cosa si tratta e perché.
L’Istante precisa nell’Interpello 57/2022 che intende acquistare otto appartamenti da un’impresa di costruzioni la quale ha in corso un intervento di demolizione e ricostruzione di un fabbricato compreso in zona sismica 3, e fruire quindi della detrazione del 110 per cento di cui all‘articolo 119 comma 4 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (cd. Superbonus ) nel limite di spesa di 96.000 euro per ciascun appartamento.
L’impresa costruttrice dichiara che saranno rispettati tutti gli adempimenti normativi previsti ai fini dell’applicazione della detrazione di cui all’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del
2013 spettante agli acquirenti delle unità immobiliari che saranno poste in vendita successivamente all’esecuzione dei lavori.
L’Istante evidenzia altresì che, durante i lavori di costruzione, intende far installare un impianto fotovoltaico di potenza pari a 3 KW e un sistema di accumulo di potenza pari a 6 KWh per ogni unità immobiliare acquistata, e che il relativo costo sarà a suo carico e aggiunto al prezzo per l’acquisto di ciascun immobile. Tale intervento, in quanto “trainato” dagli interventi “trainanti” antisismici effettuati dall’impresa, rientra tra quelli agevolabili ai sensi dei commi 5 e 6 del citato articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020.
Con documentazione integrativa viene precisato che il pagamento relativo all’installazione dell’impianto fotovoltaico avverrà contestualmente all’atto di compravendita dell’immobile.
L’Istante specifica che è sua intenzione cedere ad un istituto di credito sia il credito corrispondente alla detrazione delle spese sostenute per l’acquisto delle unità immobiliari sia quello corrispondente alla detrazione spettante a fronte delle spese sostenute per l’installazione dell’impianto fotovoltaico e del sistema di accumulo.
Inoltre, dopo l’acquisto delle unità immobiliari e la cessione dei crediti derivanti dalle detrazioni fiscali, l’Istante intenderebbe locare gli immobili acquistati, sebbene specifichi che vi sia anche “la concreta opportunità di vendere in tutto o in parte tali immobili”.
In tale ultimo caso, la vendita potrebbe avvenire “ad un prezzo simile a quello di acquisto corrisposto all’impresa costruttrice per ogni alloggio”.
Dunque, il costo totale sostenuto dall’Istante sarà superiore al futuro prezzo di vendita dell’alloggio, dovendo sostenere oltre al costo per l’acquisto anche l’IVA e il costo del notaio per la stipula dell’atto.
ln tal caso l’Istante otterrebbe un vantaggio economico risultante soltanto dalla differenza delle agevolazioni fiscali ottenute, ridotte dei costi delle imposte e degli oneri del notaio per l’acquisto dell’alloggio.
Con queste premesse, il contribuente chiede all’Agenzia delle Entrate :
1) se esistono limiti riguardo al numero di unità immobiliari che è possibile acquistare godendo della detrazione di cui al citato articolo 119, comma 4, del decreto legge n. 34 del 2020;
2) come procedere per ottenere la detrazione della spesa che intende sostenere per l’installazione degli impianti fotovoltaici ed i sistemi di accumulo atteso che, ai fini del Superbonus, tale intervento “trainato” deve essere effettuato congiuntamente agli interventi “trainanti” realizzati dall’impresa costruttrice e che le spese relative al predetto intervento “trainato” devono essere sostenute nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”;
3) quando deve essere formalizzato il contratto di cessione dell’energia non auto-consumata in sito al GSE, per poter beneficiare del Superbonus relativamente alle spese sostenute per l’installazione dell’impianto fotovoltaico e del sistema di accumulo, considerato che non è possibile procedere a tale cessione prima del trasferimento dell’immobile e della conclusione delle operazioni di allaccio delle utenze e di collaudo degli impianti;
4) se, in caso di vendita degli alloggi alle condizioni su descritte, emergano plusvalenze imponibili ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica n. 917 del 1986 (TUIR) soggette all’eventuale opzione per l’applicazione dell’imposta sostituiva sul reddito di cui all’articolo 1, comma 496, della legge 27 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria 2006)
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Con riferimento al quesito n. 1),
si fa presente che, in assenza di una previsione normativa che limiti il numero massimo di unità immobiliari ammesse all’agevolazione in commento, l’Istante potrà beneficiare del Superbonus nel limite di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare residenziale acquistata.
Il predetto limite di spesa di 96.000 euro è riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.
Con riferimento al quesito n. 2),
L’Agenzia preliminarmente si osserva che, ai sensi del comma 5 dell’articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta per le spese sostenute per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su determinati edifici, nonché per la installazione, contestuale o successiva, di sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti solari fotovoltaici agevolati.
Al riguardo, l’applicazione della maggiore aliquota è subordinata alla condizione che:
− l’installazione degli impianti sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi “trainanti” di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione, nonché di adozione di misure antisismiche che danno diritto al Superbonus;
− sia ceduta in favore del Gestore dei servizi energetici (GSE) Spa, con le modalità di cui all’articolo 13, comma 3 del decreto legislativo 29 dicembre 2003, n. 387, l’energia non auto-consumata in sito, ovvero non condivisa per l’autoconsumo, ai sensi dell’articolo 42-bis del decreto legge 30 dicembre 2019, n. 162, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2020, n. 8.
In tali casi, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 48.000,00 e, comunque, nel limite di spesa di euro 2.400,00 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico.
La detrazione è riconosciuta anche in caso di installazione, contestuale o successiva, di sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti solari fotovoltaici ammessi al Superbonus, alle stesse condizioni, negli stessi limiti di importo e ammontare complessivo previsti per gli interventi di installazione di impianti solari e, comunque, nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo dei predetti sistemi.
Il predetto comma 5, inoltre, prevede che nel caso in cui sia contestuale ad un intervento di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica, di cui all’articolo 3, comma 1, lettere d), e) ed f), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, il limite di spesa per l’installazione dell’impianto fotovoltaico è ridotto ad euro 1.600 per ogni kW di potenza.
Come chiarito dalla citata risoluzione n. 60/E del 2020 il predetto limite di spesa deve essere distintamente riferito agli interventi di installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti.
Tutto quanto sin qui premesso, con riferimento alla condizione richiesta dalla norma che, ai fini dell’applicazione dell’aliquota più elevata, gli interventi “trainati” siano effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” ammessi al Superbonus, nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che tale condizione si considera soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi “trainati”, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.
Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi “trainanti” devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.
In applicazione dei principi su esposti, nel caso di specie, si ritiene che l’Istante potrà fruire del Superbonus anche per le spese sostenute per l’installazione dell’impianto fotovoltaico e del sistema di accumulo realizzata dall’impresa costruttrice prima del termine degli interventi antisismici “trainanti”, come rappresentato, effettuando il pagamento di tali spese all’atto del rogito.
Nella risposta 57/2022 si ribadisce ovviamente che la detrazione delle spese per la predetta installazione è subordinata alla condizione che tali spese siano distintamente contabilizzate rispetto al corrispettivo dovuto per l’acquisto delle unità immobiliari e che il relativo pagamento sia effettuato, salvo l’importo del corrispettivo oggetto eventualmente di sconto in fattura ai sensi del citato articolo 121 del decreto Rilancio, mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.
Con riferimento al quesito n. 3)
concernente le modalità di formalizzazione del contratto di cessione dell’energia non auto-consumata in sito al Gestore dei Servizi Energetici (GSE), l’Agenzia delle Entrate ripercorrendo l’iter procedurale a seguito del quale il contribuente è tenuto a sottoscrivere e inviare una copia della convenzione al GSE il quale provvederà a perfezionare il contratto, ritiene e riconferma pertanto che
il contribuente possa fruire del Superbonus anche nelle more del perfezionamento del contratto col Gestore dei servizi energetici a condizione, tuttavia, di essere in possesso della comunicazione di accettazione dell’istanza da parte del GSE.
Per quanto riguarda, l’ultimo quesito
concernente l’eventuale realizzazione di plusvalenze derivanti dall’operazione di compravendita infraquinquennale, degli immobili acquistati dall’impresa di costruzione ed oggetto del Superbonus
Nella risposta all’interpello preliminarmente, si precisa che, “ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, si considerano redditi diversi – se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente
«le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”.
Inoltre si ricorda che il comma 1 del successivo articolo 68 del TUIR statuisce che tali plusvalenze sono costituite «dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.».
Riprendendo la Circolare n. 23/E2020 l’Agenzia delle Entrate ripete che la ratio sottesa alla norma in esame è quella di assoggettare a tassazione i profitti (ovvero, la plusvalenza) derivanti dalle cessioni immobiliari poste in essere con intento speculativo, che si presume sussistere quando intercorre un arco temporale inferiore a cinque anni tra la data di acquisto o costruzione dell’immobile e quella di vendita dello stesso.
Si ritiene che risulta irrilevante, ai fini del calcolo della plusvalenza, la circostanza che per le spese sostenute per l’acquisto dell’immobile ceduto a titolo oneroso si sia fruito di una detrazione, ivi compreso il Superbonus di cui al citato articolo 119 del decreto Rilancio.
Per questo risulterebbe irrilevante, secondo AdE che per le predette spese l’Istante eserciti l’opzione, ai sensi del citato articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, per il cd. “sconto in fattura” o cessione del credito, trattandosi di una modalità alternativa alla fruizione diretta della predetta detrazione.
Sulla stessa linea si collocava la risposta all’interpello 204/2021 di cui si era parlato nell’articolo: ACQUISTO, FACCIO IL SUPERBONUS 110% E VENDO, E LA PLUSVALENZA?
Leggendo tra le righe dell’ultima risposta tuttavia sarebbe bene osservare come l’Agenzia delle Entrate non dimentichi di riportare l’art. 67 comma 1, lettera b), del TUIR, là dove il legislatore aveva premesso che la norma sulle plusvalenze per cessioni intra quinquiennali riguarda solo ed esclusivamente le situazioni che non si riconducano a redditi conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali ( oltre a altri).
Sull’argomento si era però già spesa l’Ade con una famosa risposta all’interpello 152/2020 in riferimento alla quale fu scritto che – in relazione ad una operazione di frazionamento in tre unità immobiliari con successiva alienazione da parte di un soggetto privato,
l’attività compiuta dall’Istante deve considerarsi imprenditoriale
dal momento che l’intervento sull’immobile originariamente C3 di cui è proprietaria, risulta finalizzato non al proprio uso o a quello della propria famiglia, bensì alla vendita (delle tre abitazioni) a terzi, previo ottenimento del cambiamento della destinazione d’uso, avvalendosi di un’organizzazione produttiva idonea e svolgendo un’attività protrattasi nel tempo (cfr. risoluzione n. 204/E del 2002).
Ne consegue che il reddito generato dalla vendita delle suddette unità immobiliari deve essere considerato imponibile quale reddito rientrante nella categoria dei redditi di impresa di cui all’articolo 55 e successivi del TUIR.
Confrontando i due interpelli le perplessità restano .. e come di consueto è necessario ancora una volta tornare indietro e guardare NON più le risposte dell’Agenzia delle Entrate MA
LE DOMANDE CHE IN ENTRAMBI I CASI SONO STATE POSTE:
Nell’interpello 57/2022 si chiede sostanzialmente se emergano plusvalenze derivanti dall’art. 67 comma 1 TUIR, e si ottiene di conseguenza una risposta mirata a quell’articolo di legge,
Nell’interpello 152/2020 invece si chiede “se gli eventuali atti di cessione delle tre unità immobiliari siano idonee a configurare un’attività imprenditoriale e, in caso negativo, se generano una plusvalenza imponibile“ PROVOCANDO di fatto una risposta completamente opposta.
Sicuramente questo PUNTO è uno di quelli in cui da tempo il fisco sta cercando di stringere il cerchio e sicuramente operazioni come quella dell’interpello del gennaio 2022 richiedono un buon supporto sottostante per non ricadere nelle ipotesi implicite di reddito d’impresa, certo è che questa è la dimostrazione che se gli istanti sono confusi in merito all’argomento e spesso pongono quesiti non puntuali, anche l’Agenzia delle Entrate non ha ancora definito una PRASSI consolidata.
Articolo di Fabiana Nesi
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