ACQUISTO, FACCIO IL SUPERBONUS 110% E VENDO, E LA PLUSVALENZA?

La qualifica di imprenditore può essere attribuita anche a chi semplicemente utilizzi e coordini un proprio capitale per fini produttivi.

PERCHE’ PARLARE DI PLUSVALENZA?

Nell’ambito di beni immobili posseduti nella sfera privata l’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, considera redditi diversi:

«le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari».


Il comma 1 del successivo articolo 68 del TUIR statuisce che tali plusvalenze sono costituite:

«dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.».


Quindi, condizione per l’imponibilità della plusvalenza è che la cessione dell’immobile intervenga entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione del cespite, salvo particolari eccezioni.

Sono esclusi dalla tassazione i beni acquisiti per successione ele unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono adibite ad abitazione
principale del cedente o dei suoi familiari.


La ratio sottesa alla norma in esame è quella di assoggettare a tassazione i guadagni (ovvero la la Plusvalenza) derivanti dalle cessioni immobiliari poste in essere con l’intento speculativo, che si presume sussistere quando intercorre un arco temporale inferiore a cinque anni tra la data di acquisto o costruzione dell’immobile e quella di vendita dello stesso (cfr. circolare n. 23/E del 29 luglio 2020).


In ordine alle modalità di calcolo della plusvalenza ex articolo 68 citato, la Corte di Cassazione, richiamando precedenti pronunce, ha affermato, con la sentenza n. 16538 del 22 giugno 2018:

“premesso che il prezzo di acquisto od il costo di costruzione deve essere incrementato dei soli costi inerenti al bene, (…) sono a tal fine rilevanti le spese incrementative. Per spese incrementative, in giurisprudenza, s’intendono “quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo”. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all’immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene”.


Sulla base di tale principio, la Corte di Cassazione conclude affermando che :

“sono costi inerenti al bene, in quanto tali deducibili ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, solo quelli che attengono al costo di acquisto (spese notarili, di mediazione, imposte di registro, ipotecarie e catastali, cioè i costi inerenti al prezzo di acquisto (…) o che si risolvono in aumento di valore del bene, perdurante al momento in cui si verifica il presupposto impositivo (ad esempio, le spese sostenute per liberare l’immobile da oneri, servitù ed altri vincoli, oppure le spese che abbiano determinato un aumento della consistenza economica del bene).

D’altro canto, non rientrano negli oneri deducibili le spese che attengono alla normale gestione del bene e che non ne abbiano determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l’operazione imponibile. L’onere della prova della deducibilità del costo grava sul contribuente, che deve dimostrare, non solo di aver sostenuto le spese, ma anche la loro inerenza ed il carattere incrementativo del valore del bene”.

TUTTO QUANTO SIN QUI PREMESSO, IL DUBBIO, NELL’AMBITO DEL SUPERBONUS 110% è SE LE SPESE CHE PER LE QUALI SI E’ ESERCITATO UNA DELLE OPZIONI PREVISTE DALL’ART. 121 D.L. 34/2020 (CONVERTITO IN L. 77/2020) FOSSERO DA CONSIDERARE TRA LE SPESE “SOSTENUTE”.

Di fatto – e a maggior ragione con lo “sconto in fattura”- il contribuente NON sostiene finanziariamente il costo delle opere pertanto poteva essere opinabile che le medesime fossero da considerarsi ammissibili ai fini del calcolo del costo del bene per il calcolo della plusvalenza in caso di cessione.

L’Agenzia delle Entrate in questo caso tuttavia si è già espressa nel marzo 2021 con un parere completamente favorevole.

Nella risposta ad interpello n. 204/2021 l’Agenzia delle Entrate dando risposta POSITIVA all’ammissione di dette spese osservò che non ammetterle :

determinerebbe de facto una tassazione del beneficio derivante dalla fruizione della detrazione fiscale – ancorché fruito sotto forma di sconto in fattura – mediante la tassazione di una maggiore plusvalenza ex articolo 68, comma 1, del TUIR.”


L’Agenzia delle Entrate ritenne oltretutto che fosse cosa manifesta il fatto che che le spese per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico rientrino tra le spese incrementative, trattandosi di spese che non attengono alla normale gestione del bene e che ne hanno determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l’operazione imponibile.

Nella specifica risposta inoltre affermò che anche la sostituzione degli infissi ( intervento trainato) sia da includersi tra le spese incrementative , pertanto si può ragionevolmente ritenere che questo principio possa valere anche per tutti gli altri interventi trainati.

IL RISCHIO DELL’INQUADRAMENTO COME REDDITO D’IMPRESA

Quello a cui occorre senza alcun dubbio prestare attenzione è il rischio che l’attività possa finire tra quelle che l’Agenzia delle Entrate considera oltre alla sfera PERSONALE e PRIVATA del contribuente ma invece rientranti in un EVIDENTE scopo di LUCRO.

A tal fine riprendendo la risposta all’interpello del 24.10.2019 n. 426, l’Agenzia delle Entrate ebbe a dire :

“secondo un consolidato orientamento della Corte di Cassazione, la qualifica di imprenditore può essere attribuita anche a chi semplicemente utilizzi e coordini un proprio capitale per fini produttivi.”


“L’esercizio dell’impresa, inoltre, può esaurirsi anche con un singolo affare in considerazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta. Più precisamente, un singolo affare può costituire esercizio di impresa allorquando implichi il compimento di una serie coordinata di atti economici, sia pure attraverso un’unica operazione economica, come avviene nel caso di costruzione di edifici da destinare all’abitazione (Cfr. sentenze n. 8193 del 29 agosto 1997, n. 3690 del 31 maggio 1986 e n. 267 del 20 gennaio 1973).”


“Sulla base del citato orientamento giurisprudenziale, in conformità a quanto già chiarito anche dalla risoluzione 20 giugno 2002, n. 204/E, si ritiene che, nel caso di specie – da quanto descritto nell’istanza e dalla documentazione integrativa fornita, in sede di supplemento istruttorio – la realizzazione a seguito dei lavori di 5 appartamenti, 8 garage e 3 posti auto, configura un comportamento logicamente e cronologicamente precedente l’atto di cessione e strumentale rispetto all’incremento di valore, che evidenzia l’intento di realizzare un “arricchimento” (lucro).


“In sostanza, l’attività svolta dall’istante deve considerarsi imprenditoriale dal momento che l’intervento sul complesso immobiliare posto in essere risulta finalizzato non al proprio uso o a quello della propria famiglia, bensì alla realizzazione e successiva vendita delle unità immobiliari, garage e posti auto a terzi, avvalendosi di un’organizzazione produttiva idonea, e svolgendo un’attività protrattasi nel tempo.”


Ne consegue che il reddito generato dalla vendita delle suddette unità immobiliari deve essere considerato imponibile quale reddito rientrante nella categoria dei redditi di impresa di cui all’articolo 55 e successivi del Tuir.

Se era già grave ai fini delle ripercussioni sanzionatorie essere qualificati imprenditori nel 2019, PRIMA che sopraggiungesse il D.L.34/2020, il Superbonus 110% e il suo articolo 121 con le facoltà di cessione del credito d’imposta e dello sconto in fattura,

OGGI diventa devastante.

Se è pur vero che nell’ambito del 110% ( e SOLO per quel tipo di bonus) esistono delle PARZIALI limitazioni sul NUMERO DEGLI IMMOBILI SUI QUALI USUFRUIRE DELL’AGEVOLAZIONE FISCALE IRPEF come riportato dal comma 10 dell’art. 119 D.L.34/2020 , è IMPORTANTE sottolineare che queste NON operano per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio e NON comprendono gli interventi previsti al comma 4 e 4 bis del medesimo articolo normativo cioè tutte le spese di miglioramento sismico.

Ciò implica che, ignorando il predetto orientamento giurisprudenziale nonché la citata la risposta all’interpello e la prassi fiscale sul punto, un contribuente che detiene privatamente diversi immobili (sia in condominio sia indipendenti) potrebbe attingere a una serie molteplice di bonus fiscali finanziariamente ben gestibili viste le opzioni dell’ 121 D.L. 34/2020.

Nel CASO PERO’ CHE A SEGUITO DI QUESTE OPERAZIONI PROCEDESSE A VENDERE A TERZI, NON SI PUò ASSOLUTAMENTE ESCLUDERE CHE IL FISCO RAVVISI NEL COMPORTAMENTO ADOTTATO UN INTENTO IMPRENDITORIALE.

IN QUESTO CASO : SIN DOVE ARRIVEREBBE IL VERO E PROPRIO TERREMOTO PRODOTTO DA UNA VERIFICA DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE?

Posto che se l’operazione posta in essere dal contribuente fosse riclassificata in reddito d’impresa e non ricompresa nei limiti previsti dall’art. 67 TUIR LA PLUSVALENZA realizzata sarebbe comunque tassabile e che a questo si ricollegherebbero diverse altre sanzioni per l’assenza di una gestione di tutto il corretto inquadramento contabile/fiscale relativo:

Al contribuente sarebbe anche recuperato anche l’indebito Superbonus 110% beneficiato ante vendita?

Per ciò che attiene le disposizioni normative relative ai soggetti ammessi al Super Ecobonus 110% riguardo alle opere su parti private si è orientati a ritenere di si .

Il Bonus INFATTI in quelle circostanze è limitato esclusivamente alle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni

Riguardo alle spese condominiali il problema potrebbe forse rivelarsi in maniera minore seppur sempre invasivo.

Nelle spese recuperate, infatti, se gestite come privato persona fisica c’è inclusa tutta l’I.V.A. sulle fatture , ma se il recupero fiscale dovesse essere stato fatto da impresa, l’IVA avrebbe potuto non esserci o non spettare.

CONCLUDENDO :

Affermare tout court che le operazioni di ACQUISTO, INTERVENTO EDILIZIO CON SUPERBONUS 110% E VENDITA non diano adito a particolari problematiche a livello fiscale e che le plusvalenze realizzate sono marginali direi che sia quantomeno inesatto.

Le valutazioni sulle fattibilità dei progetti dovrebbero tener conto anche di tali rischi. Affiancare un Commercialista al pool delle professioni tecniche potrebbe rendere più completa l’analisi.

Articolo di Fabiana Nesi 

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