Pubblicata la risposta all’interpello n. 208/2024 a riguardo della tassabilità della plusvalenza post vendita a seguito di interventi eseguiti esclusivamente su parti comuni condominiali e su edificio posseduto parzialmente a seguito di eredità
In caso di cessione di un immobile oggetto di interventi ammessi al Superbonus, conclusi da non oltre dieci anni, e ricevuto in parte per successione, è fondamentale distinguere tra la quota ereditata, esclusa dalla tassazione, e quella acquistata a titolo oneroso, soggetta a imposizione fiscale.
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 208 del 23 ottobre 2024, ha fornito chiarimenti in merito al trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili acquisiti per successione e sottoposti a interventi agevolati tramite Superbonus.
La questione era stata sollevata tramite interpello da una contribuente, proprietaria di un immobile per il 50% acquisito in regime di comunione legale dei beni e per il restante 50% per successione dopo il decesso del coniuge.
L’immobile, non utilizzato come abitazione principale, era stato oggetto di lavori sulle parti comuni condominiali, rientranti tra quelli ammessi alla detrazione del 110% (Superbonus), per i quali era stata esercitata l’opzione per la cessione del credito d’imposta.
La contribuente, intenzionata a cedere l’immobile, ha chiesto chiarimenti in merito all’eventuale imponibilità della plusvalenza realizzata in relazione alla quota di immobile acquistata a titolo oneroso e a quella ereditata.
In particolare, gli interrogativi erano due:
- se la realizzazione dei lavori condominiali ammessi al Superbonus incidesse sul calcolo della plusvalenza imponibile.
- se l’aver ricevuto parzialmente l’immobile in successione poteva esonerare la proprietaria dal pagamento delle imposte sulla plusvalenza post vendita ex art. 67 TUIR.
SUPERBONUS ESEGUITO SOLO SU PARTI COMUNI CONDOMINIALI
L’Agenzia, nel rispondere al primo quesito ha riportato la Circolare 13/E da lei pubblicata nel giugno scorso e scrive:
Con la circolare 13 giugno 2024, n. 13/E sono state impartite le istruzioni ope rative relative all’applicazione delle disposizioni di cui trattasi ed è stato evi denziato che, ai fini dell’emersione della plusvalenza imponibile, non rileva, tra l’altro, «la tipologia d’interventi (trainanti o trainati) effettuati in relazione all’immobile oggetto di cessione; in altri termini, non occorre, ai fini della verifica della sussistenza del presupposto impositivo di cui alla lettera bbis) sopra citata, che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso».
Quindi, sono imponibili le plusvalenze originate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus e terminati da non più di dieci anni, ivi compresi i lavori eseguiti esclusivamente sulle parti comuni degli edifici condominiali.
Ciò implica che anche in tutti i casi in cui non esiste per lo specifico immobile alcun miglioramento tangibile, se sono stati eseguiti interventi superbonus che indirettamente hanno migliorato nell’insieme il condominio di cui l’abitazione è parte integrante, si applicherà il disposto del nuovo articolo 67 TUIR.
CALCOLO DELLA PLUSVALENZA IMPONIBILE PER IMMOBILI ACQUISITI SOLO IN PARTE PER SUCCESSIONE.
L’articolo 67 del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir) di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, come modificato dal citato articolo 1, comma 64, della legge di bilancio 2024, dispone che:
«Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:
[…]
bbis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decretolegge19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo […]».
Pertanto, nel caso specifico, la plusvalenza derivante dalla cessione del 50% dell’immobile acquisito per successione è esclusa dall’imponibilità, mentre è tassabile la quota relativa alla parte acquistata a titolo oneroso.
Nello specifico la risposta dell’Ente tuttavia dettaglia:
Si ritiene che tale esclusione operi anche nell’ipotesi in cui la proprietà immobiliare derivi solo in parte da una successione. In tale ultima ipotesi, tuttavia, l’esclusione dall’ambito applicativo della citata lettera bbis) riguarda solo la plusvalenza correlata alla quota di proprietà dell’immobile acquisito per successione, con conseguente imponibilità proquota della plusvalenza ottenuta dalla cessione immobiliare. Ciò posto, in applicazione dei principi sopra enunciati, dalla vendita dell’immobile emerge una plusvalenza tassabile anche se gli interventi ammessi al Superbonus terminati da non più di dieci anni, sono stati realizzati solo sulle parti comuni dell’edificio condominiale.
Inoltre, in base a quanto affermato, l’immobile in questione è stato acquisito dall’Istante per successione per la sola quota del 50 per cento che rappresenta la corrispondente quota di plusvalenza non imponibile ai sensi del citato articolo 67, comma 1, lettera bbis) del Tuir.
Nel caso in esame, pertanto, è necessario distinguere, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza realizzata con la cessione dell’intero immobile, la quota relativa all’immobile pervenuto per successione (esclusa) da quella riferibile al 50 per cento dell’immobile acquistato a titolo oneroso (imponibile).
In particolare, va assoggettato a tassazione il 50 per cento della plusvalenza determinata, ai sensi dell’articolo 68, comma 1, del Tuir, quale differenza tra: il prezzo complessivo della vendita immobiliare percepito nel periodo d’imposta, e il costo d’acquisto a suo tempo sostenuto dal coniuge, aumentato di ogni altro costo inerente all’immobile, opportunamente convertito in euro e rivalutato.
Irrilevanti a tal fine saranno le spese sostenute dall’Istante relativamente agli interventi ammessi al Superbonus, in quanto conclusi nel 2023 e quindi entro cinque anni dalla vendita.
ATTENZIONE ALL’ ESEMPIO DI CALCOLO
Seguendo un approccio letterale delle istruzioni contenute nella risposta all’interpello 208/2024 il calcolo della plusvalenza dovrebbe esser fatto come segue:
ESEMPIO:
Abitazione che al 31 dicembre 2020 aveva un costo di 200.000 euro.
Acquistata dai coniugi Rossi e Bianchi in comunione dei beni e quindi al 50% ciascuno. (costo procapite 100.000 euro).
Nel 2022 il Sig. Bianchi muore e la Signora Rossi eredita interamente la quota del marito.
Esegue lavori Superbonus 110% per 200.000 euro nel 2023 con sconto in fattura.
Nel 2024 cede a Verdi per un valore di 400.000 euro.
La plusvalenza, secondo la risposta fornita da Ade nell’interpello in oggetto, visto e considerato che il Sig. Bianchi aveva pagato interamente l’immobile per 200.000 dichiarando in atto che l’acquisto era da considerarsi effettuato in costanza di comunione dei beni e con disponibilità di entrambi i coniugi , sarebbe da calcolarsi su 400.000 ( PREZZO COMPLESSIVO DELLA VENDITA IMMOBILARE) meno 200.000 (COSTO DI ACQUISTO SOSTENUTO DAL CONIUGE) = 200.000x 50% = 100.000 euro.
ATTENZIONE che la risposta per come è stata letteralmente formulata vale esclusivamente per il caso esposto e non in generale.
Nel caso in cui i due coniugi fossero stati in separazione dei beni e ognuno avesse pagato i suoi 100.000 euro,
NON E’ LA SPESA DEL CONIUGE DEFUNTO CHE DOVREBBE ESSERE PRESA AI FINI DEL CALCOLO ALTRIMENTI SI FALSEREBBE LA PLUSVALENZA TASSABILE.
400.000 ( PREZZO DI VENDITA ) – 100.000 (SPESA DEL CONIUGE DEFUNTO) = 300.000X50% = 150.000
E’ CALCOLO SBAGLIATO
A ben vedere, nel caso di acquisto in separazione dei beni da parte dei coniugi, così come per ogni altro caso di parziale successione, per l’oggettiva neutralità della plusvalenza sulla quota di immobile ereditato il calcolo dovrebbe essere 400.000 x 50% = 200.000 euro ( pari al prezzo di metà dell’immobile) meno 100.000 euro ( ovvero la quota del 50% dell’immobile effettivamente pagata dalla signora Rossi.)
In questo caso la plusvalenza sarebbe 200.000 – 100.000 = 100.000 euro anziché i 150.000 calcolati sopra.
Aticolo di Fabiana Nesi
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