L’Agenzia delle Entrate interpreta le disposizioni in vigore da gennaio 2024 sulle cessioni a titolo oneroso di immobili oggetto di Superbonus.
Con la modifica contenuta nell’art. 1 c. 64 L. 213/23 riguardante le plusvalenze imponibili di cui alla lett. b-bis) dell’art. 67 co. 1 del TUIR, relative alle cessioni a titolo oneroso, effettuate dall’1.1.2024, di immobili oggetto di interventi agevolati con il superbonus ex art. 119 del DL 34/2020 si erano creati diversi problemi interpretativi e ne avevamo parlato più volte sia prima che dopo la definitiva pubblicazione in G.U. del testo definitivo.
IL CALCOLO DELLA PLUSVALENZA TASSABILE PER GLI IMMOBILI OGGETTO DI SUPERBONUS CAMBIA ANCORA
PLUSVALENZE SU CESSIONI DI IMMOBILI POST SUPERBONUS: COMINCIAMO A DISTINGUERE I CASI
L’Amministrazione Finanziaria interviene col documento pubblicato nella giornata di ieri, 13 giugno 2024, al fine di definire diversi dettagli e ridurre gli spazi di errore.
Come vedremo al termine della trattazione , forse, qualcosa resta ancora da fare.
LE CONFERME
Iniziamo col dire che nella nuova circolare 13/E 2024 viene confermato che il presupposto dell’imponibilità della plusvalenza può riscontrarsi in capo al cedente anche se il soggetto che ha beneficiato del superbonus non è lo stesso cedente, ma uno degli “altri aventi diritto” all’agevolazione (ad esempio un familiare convivente).
L’Agenzia delle Entrate conferma altresì che la disciplina della plusvalenza da immobile oggetto di interventi superbonus trova applicazione:
– solo per la prima cessione dell’immobile interessato da interventi ammessi al superbonus, e non anche per le eventuali successive cessioni dell’immobile;
– sia se il superbonus è stato fruito direttamente in dichiarazione, sia se si è optato per cessione/sconto ex art. 121 del DL 34/2020;
– sia per gli interventi superbonus effettuati fino al 2023 che dopo tale data ( ovvero a prescindere dalla percentuale di recupero fiscale )
– a prescindere dalla durata del possesso delle unità oggetto degli interventi.
In relazione al calcolo del termine di 10 anni, l’Amministrazione finanziaria precisa che occorre considerare la data di conclusione degli interventi ammessi al superbonus, da identificarsi, in linea di principio, con la data di conclusione dei lavori “comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti“.
LE ABITAZIONI IN CONDOMINIO
Tra le interpretazioni che in molti auspicavano differenti spicca quella relativa ai Condomini.
L’AdE chiarisce che, affinché sia imponibile la plusvalenza ex art. 67 co. 1 lett. b-bis) del TUIR, è irrilevante la tipologia di interventi (trainati o trainanti) effettuati in relazione all’immobile oggetto di cessione.
In altre parole, si genera una plusvalenza imponibile anche se sono stati effettuati soltanto interventi superbonus “trainanti” sulle parti comuni dell’edificio condominiale nel quale l’unità immobiliare oggetto di cessione è situata.
CALCOLO DELLA PLUSVALENZA
La Circolare 13/2024 fornisce inoltre alcuni chiarimenti riguardo alla disciplina della determinazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati con il superbonus, di cui all’art. 68 c. 1 del TUIR.
La norma in vigore dal primo gennaio 2024 dispone che, nella determinazione della plusvalenza, le spese relative agli interventi superbonus effettuati sull’unità immobiliare ceduta non vanno tenute in considerazione:
– integralmente, se detti interventi sono conclusi da non più di 5 anni all’atto della cessione;
– per il solo 50%, se gli interventi sono conclusi da più di 5 ma meno di 10 anni all’atto della cessione.
L’Agenzia delle Entrate precisa :
“Di conseguenza, le spese in questione non possono essere riconosciute a
incremento del prezzo di acquisto (o costo di costruzione) dell’immobile qualora si verifichino, congiuntamente, le due seguenti ipotesi:
a) l’esecuzione dell’intervento agevolato abbia comportato la fruizione del Superbonus nella misura del 110 per cento;
b) siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito d’imposta.”
Ciò implica che ai fini della determinazione della plusvalenza, possono essere considerate tra i costi inerenti all’immobile ceduto le spese per gli interventi agevolati con:
– superbonus con aliquote diverse da quella del 110%;
– superbonus al 110% fruito in dichiarazione dei redditi;
– altri bonus “edilizi” (ad esempio, il “bonus casa”, di cui all’art. 16-bis del TUIR, il sismabonus ex art. 16 co. 1-bis ss. del DL 63/2013, ecc.).
IL CHIARIMENTO MANCANTE : IMMOBILI ACQUISITI PER SUCCESSIONE
“Per espressa previsione normativa, sono escluse dall’ambito applicativo della lettera b-bis) le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili «acquisiti per successione» e di quelli «che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo».”
Solo così liquida l’argomento “acquisiti per successione” l’Agenzia delle Entrate nella circolare esplicativa.
Diciamocelo: un po’ poco.
Sull’esclusione del presupposto imponibile delle cessioni a titolo oneroso di “immobili superbonus acquisiti per successione”, ci sarebbe e anche molto, da argomentare.
A differenza della “classica” plusvalenza nel quinquiennio, in questo caso la logica sottostante potrebbe ben essere quella di escludere dal presupposto imponibile NON tanto gli immobili che il cedente ha acquisito per successione, eseguendo successivamente gli interventi agevolati con il superbonus (da meno di 10 anni all’atto della cessione), bensì gli immobili sui quali è stato il de cuius, ante successione, ad aver effettuato gli interventi agevolati con il superbonus da meno di 10 anni all’atto della cessione dell’immobile da parte dell’erede, post successione.
La lettura “tradizionale” che presupporrebbe di escludere dall’ imponibile immobili acquisiti per successione dal cedente anche 60 anni prima, sui quali il cedente abbia eseguito interventi superbonus l’anno precedente a quello di cessione, si scontrerebbe col fatto che il legislatore non ha riprodotto nella lett. b-bis) un inciso normativo analogo a quello dell’ultimo periodo della lett. b), dove viene indicato che “in caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante”.
L’interpretazione “larga” e “benevola” striderebbe oltretutto , ed oggi possiamo ben dirlo, vista la Circolare, anche con l’ampliamento della platea dei soggetti passibili di plusvalenza tassata pur senza aver compiuto sulla singola proprietà alcun intervento se non quelli su parti comuni condominiali.
Non è infatti pensabile l’assurdo che un soggetto che ha avuto la fortuna di ereditare dei beni vetusti e li ha completamente restaurati ed efficientati grazie al Superbonus 110% , ovvero con una spesa irrisoria rispetto al totale altrimenti necessario, e che provveda a rivendere le villette risultanti , sia trattato fiscalmente in maniera più favorevole del condomino dell’appartamento che si è pagato coi propri mezzi e che ha usufruito del Superbonus solo ed esclusivamente sulle parti comuni del condominio senza aver compiuto spese dirette sulla sua esclusiva proprietà.
E’ paradossale che a distanza di sei mesi ancora non ci sia una versione definitiva del problema ed è anche particolarmente ingiusto che chi ad oggi dovesse provvedere a fare una cessione di una abitazione ereditata sulla quale sia stato fatto un lavoro superbonus debba trovarsi a non sapere SE e quanto la sua operazione verrà tassata.
Ancora più folle che in caso di necessità si debba ricorrere a un interpello rimandando di mesi l’operazione oppure si proceda a tentoni pagando o rischiando di dover un domani pagare con aggravio di sanzioni.
Articolo di Fabiana Nesi
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Buongiorno, rimane però chiaro …se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente e dei suoi familiari … , giusto ?
la norma recita “quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni. per la maggior parte di tale periodo”