IL CALCOLO DELLA PLUSVALENZA TASSABILE PER GLI IMMOBILI OGGETTO DI SUPERBONUS CAMBIA ANCORA

INIZIA OGGI IL DIBATTITO IN PARLAMENTO MA LE ULTIME BOZZE DEL DDL BILANCIO INASPRISCONO LE CONDIZIONI PER IL CALCOLO DELLA PLUSVALENZA PER CHI VENDE IMMOBILI RISTRUTTURATI

Ne avevamo già parlato lo scorso 24 ottobre con le prime stesure della manovra per il 2024 sulla scrivania e da lì si era commentato l’articolo 18 (provvisorio) rilevando la novità assoluta in fatto di conteggio delle spese valide per l’imponibile da considerare “reddito diverso” ai sensi dell’art. 67 TUIR.

Dalla scrittura de : CAMBIA IL CALCOLO DELLE PLUSVALENZE SULLE CESSIONI DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI SUPERBONUS

sono state modificate già le regole che pure ad oggi NON SONO definitive.

Il testo della seconda parte dell’articolo 18 che sta circolando ad oggi risulterebbe il seguente:

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2. Al testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, sono apportate le seguenti modificazioni:
   a) all’articolo 67, comma 1:
   1) alla lettera b), all’inizio, sono aggiunte le seguenti parole: «al di fuori delle
   ipotesi di cui alla successiva lettera b-bis),»;
   2) dopo la lettera b), è aggiunta la seguente: «b-bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non
   più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo;»;
   b) all’articolo 68, comma 1:
   1) al primo periodo, le parole «alle lettere a) e b)» sono sostituite dalle seguenti:
   «alle lettere a), b) e b-bis)»;
   2) al secondo periodo, le parole «alla lettera b)» sono sostituite dalle seguenti:
   «alle lettere b) e b-bis)»;
   3) sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: «Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le
   opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis)
   del comma 1 dell’articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.».
3. Alle plusvalenze realizzate ai sensi delle disposizioni introdotte dal comma 2 si può applicare l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito di cui all’articolo 1, comma 496, legge 23 dicembre 2005, n. 266, con le modalità ivi previste.
4. Le disposizioni di cui ai commi 2 e 3 si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.
5. Le eventuali maggiori entrate derivanti dall’attuazione dei commi 2, 3 e 4 affluiscono ad apposito capitolo dell’entrata del bilancio dello Stato, per essere destinate, anche mediante riassegnazione, sulla base del monitoraggio periodico dei relativi versamenti, al «Fondo per la riduzione della pressione fiscale» di cui all’articolo 1, comma 130, della legge 29 dicembre 2022, n. 197.

Rispetto alla previsione contenuta nel testo della settimana scorsa quindi:

1. Adesso sono oggetto di imposizione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del d.l. 34/2020 e s.m. che si siano conclusi da non più di dieci anni dall’atto della cessione ANZICHE’ 5 ANNI come era stato previsto nella prima versione. ( N.B.: ANCHE CON RIPORTO DELL’AGEVOLAZIONE IN DETRAZIONE IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI)
2. Ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del D.L. 34/2020e s.m. si siano conclusi da non più di cinque anni dall’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le
   opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato D.L. 34/2020 e s.m. . Tenuto conto tuttavia che a causa della modifica dell’art. 67 del TUIR si allargherebbe la finestra di imposizione a 10 anni anziché 5, si prevede che se la vendita avviene dopo 5 anni dalla conclusione degli interventi ma comunque entro il decimo anno , nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese.

Riprendiamo l’esempio che si era inserito nel precedente articolo de LE DOMANDE GIUSTE :

Immobile unifamiliare acquistato nel 2021 al costo originario di Euro 195.000,00.

n.b. l’abitazione non è abitata né dal compratore e nemmeno da familiari.

Opere Supersismabonus eseguite e completate nel 2022 con sconto in fattura E. 96.000,00.

Opere Superecobonus (varie tipologie ) eseguite e completate nel 2022 e per le quali si è optato per la cessione del credito d’imposta maturato E. 70.000,00

Si cede l’immobile il 30 dicembre 2023 a E. 400.000,00 .

Con la normativa attuale si avrà una plusvalenza pari a:

400.000 – (195.000 + 96.000 + 70.000) = 39.000

IPOTESI 1

ANNO DI VENDITA 2024:

Se la medesima cessione dovesse slittare al 2 gennaio 2024 , la plusvalenza diventerebbe:

400.000 – 195.000= 205.000.

N.B. NEL CASO CHE SI FOSSERO SOSTENUTE LE SPESE SENZA AVER SEGUITO IL DISPOSTO DELL’ART. 119 D.L. 34/2020 E QUINDI SENZA AVER GODUTO DELLE RELATIVE AGEVOLAZIONI FISCALI, LA PLUSVALENZA TASSABILE CONTINUEREBBE AD ESSERE 39.000

IPOTESI 2

ANNO DI VENDITA 2028

Nella stessa situazione, una vendita che avviene dopo i 5 anni dall’ultimazione dell’intervento

avrebbe un plusvalore pari a :

400.000 – [195.000* + (96.000 + 70.000) /2]= 122.000

• * Per semplificazione si supponga che il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati sia restato immutato.

N.B. NEL CASO CHE SI FOSSERO SOSTENUTE LE SPESE SENZA AVER SEGUITO IL DISPOSTO DELL’ART. 119 D.L. 34/2020 E QUINDI SENZA AVER GODUTO DELLE RELATIVE AGEVOLAZIONI FISCALI, LA PLUSVALENZA NON SAREBBE PIU’ TASSABILE

IPOTESI 3

INTERVENTI SUPERBONUS SENZA OPZIONI EX ART 121 DL 34/2020

Stessa situazione di partenza MA con Superbonus 110% portato in detrazione in dichiarazione dei redditi

CESSIONE AVVENUTA NEL 2028

400.000 – ( 195.000 + 96.000 + 70.000) = 39.000

N.B. NEL CASO CHE SI FOSSERO SOSTENUTE LE SPESE SENZA AVER SEGUITO IL DISPOSTO DELL’ART. 119 D.L. 34/2020 E QUINDI SENZA AVER GODUTO DELLE RELATIVE AGEVOLAZIONI FISCALI, LA PLUSVALENZA (ESSENDO TRASCORSI PIU’ DI 5 ANNI DALL’ACQUISTO) NON SAREBBE PIU’ TASSABILE

ATTENZIONE!

Nel testo che dovrebbe modificare l’articolo 67 del Testo Unico delle imposte sui Redditi, si fa riferimento a plusvalenze derivanti da :

cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119

ciò implica che anche qualora gli interventi Superbonus fossero stati sostenuti da ALTRI AVENTI DIRITTO

DIVERSI dal cedente

il plusvalore è considerato reddito diverso IMPONIBILE per ben 10 anni dall’ultimazione dell’intervento anziché i 5 anni dalla data di acquisto dell’immobile previsti dalla “ordinaria” lettera b) dell’articolo 67

Impossibile non pensare alla quantità di casi riguardanti condomini con delibere assembleari non all’unanimità, alle ipotesi dove all’atto di vendita si trasferisce all’acquirente anche il diritto alla detrazione fiscale ex art. 119 D.L. 34/2020, alle cessioni senza scopo speculativo che avverranno per meri motivi di esigenze personali e/o familiari: La platea di contribuenti interessati dalla disposizione rischia di essere molto più vasta di quanto si potesse intendere ad una prima lettura.

Se si intende proseguire su questa via sarebbe altresì opportuno chiarire con maggior dettaglio l’ipotesi degli immobili “acquisiti per successione”.

Il testo di modifica sembrerebbe escludere tutti gli immobili che sono stati acquisiti per successione in quanto probabilmente il legislatore dà per implicito che non esiste l’intento speculativo per colui che NON ha posto in essere operazioni di acquisto come esercizio della propria volontà per diventare proprietario di una abitazione ancorché in seguito l’abbia ristrutturata e poi venduta.

Non sempre tuttavia un immobile lo si acquisisce PER INTERO per successione.

E’ possibile aver acquistato, ad esempio, insieme ad un coniuge un’abitazione e poi aver subìto la perdita della persona ereditandone la parte di quota di immobile di sua spettanza.

In questo caso 1/2 dell’abitazione sarebbe di proprietà a seguito di acquisto e 1/2 a seguito di successione.

Sarà da considerarsi completamente esente da imposizione della plusvalenza questa fattispecie se per il resto il contribuente rientrasse nel nuovo comma b-bis) ? O diventerà imponibile per quota?

Speriamo che la norma SE sarà portata avanti in Parlamento sia chiarita al meglio in ogni aspetto.

Articolo di Fabiana Nesi

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