La Circolare dell’Agenzia delle Entrate e gli Studi del Notariato non definiscono ancora tutti i margini di applicazione della tassazione delle plusvalenze.
La recente circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13/E del 13 giugno 2024 ha contribuito a chiarire alcuni aspetti cruciali riguardanti la tassazione delle plusvalenze immobiliari derivanti dalla vendita di immobili soggetti a interventi di ristrutturazione con il Superbonus 110%.
Nonostante i progressi ottenuti, permangono numerose aree grigie che richiedono ulteriori approfondimenti.
Queste criticità rendono la materia particolarmente intricata sia per i contribuenti sia per i professionisti del settore, come commercialisti e notai, che si trovano a gestire casi complessi e in continua evoluzione.
Le novità introdotte dalla circolare
La circolare n. 13/E ha fornito indicazioni rilevanti per la gestione delle plusvalenze immobiliari, tra cui:
- Imponibilità della plusvalenza: La plusvalenza è imponibile solo alla prima cessione successiva all’esecuzione dei lavori, purché la vendita avvenga entro dieci anni dalla conclusione degli stessi. Tale regola si applica esclusivamente agli immobili per i quali sono stati effettuati interventi con il Superbonus.
- Esenzione per abitazione principale: La plusvalenza non è tassata se l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del tempo compreso tra l’acquisto e la vendita.
Sull’argomento si legga anche CIRCOLARE 13/E : i chiarimenti sulle nuove plusvalenze immobiliari allargano le potenziali entrate dello Stato.
Riflessioni sullo Studio n. 90-2024/T del Notariato
Un contributo significativo all’interpretazione delle norme in materia di tassazione immobiliare e Superbonus è rappresentato dallo Studio n. 90-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato, il quale si è concentrato su due aspetti critici: la determinazione della plusvalenza e il regime di imposizione nelle cessioni successive alla ristrutturazione.
Lo studio mette in evidenza che:
- La determinazione del valore iniziale dell’immobile (costo di acquisto o di costruzione) può risultare problematica in assenza di documentazione adeguata. Il Notariato suggerisce l’opportunità di ricorrere a perizie tecniche preventive per determinare il valore del bene ante-lavori e fornire così una base solida per il calcolo della plusvalenza.
- Il trattamento fiscale delle spese sostenute per interventi trainati e accessori al Superbonus richiede particolare attenzione, poiché tali costi non possono essere sempre dedotti integralmente dal valore finale dell’immobile. È necessario, dunque, valutare caso per caso la rilevanza fiscale di tali costi, tenendo conto dell’effettiva incidenza degli interventi sul valore di mercato del bene.
Lo Studio del Notariato, inoltre, pone l’accento sul fatto che, in alcuni casi, la “prima cessione” potrebbe non essere facilmente identificabile, ad esempio quando vi sono stati contratti preliminari o accordi di vendita successivi. In tali circostanze, è fondamentale stabilire se il trasferimento della proprietà si sia concretizzato o meno con effetti traslativi, poiché ciò influisce direttamente sulla tassazione della plusvalenza.
Esempi pratici
Per rendere più comprensibili le norme illustrate, esaminiamo alcuni casi concreti:
- Esempio 1:
- Tizio acquista nel 2018 un appartamento e nel 2020 esegue lavori di ristrutturazione con il Superbonus. Nel 2024 vende l’immobile. In questo caso, la plusvalenza è imponibile, poiché la vendita avviene entro i dieci anni dalla conclusione dei lavori e si tratta della prima cessione successiva all’intervento.
- Esempio 2:
- Sempronio acquista nel 2017 una seconda casa al mare, che non utilizza mai come abitazione principale. Nel 2021, decide di eseguire interventi di efficientamento energetico sull’immobile, sfruttando il Superbonus 110% per lavori come l’isolamento termico e la sostituzione della caldaia. Oltre ai lavori coperti dal Superbonus, Sempronio decide di eseguire interventi extra non agevolati, come il rifacimento delle facciate esterne e la sostituzione dei pavimenti interni.
- Nel 2023, Sempronio affitta l’immobile per brevi periodi a turisti, ma continua a usarlo esclusivamente come seconda casa. Nel 2025, vende l’immobile.
- In questo scenario, la plusvalenza è imponibile, poiché la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto e l’immobile non è mai stato utilizzato come abitazione principale. Il fatto che l’immobile sia stato affittato per brevi periodi non cambia la natura della seconda casa e non permette di evitare la tassazione della plusvalenza.
- Trattamento delle spese:
- Spese Superbonus: I costi coperti dal Superbonus 110%, come l’isolamento termico e la caldaia, non possono essere dedotti dal prezzo di vendita ai fini del calcolo della plusvalenza. Questi lavori sono già stati agevolati dallo Stato, quindi non possono essere utilizzati per ridurre ulteriormente la plusvalenza tassabile.
- Spese extra non agevolate: Tuttavia, le spese sostenute per i lavori non coperti dal Superbonus, come il rifacimento delle facciate o la sostituzione dei pavimenti, possono essere dedotte dal prezzo di vendita per abbassare la plusvalenza imponibile. Questi interventi, non essendo stati agevolati, possono essere considerati parte delle spese sostenute per migliorare l’immobile.
- Sintesi:
- Sempronio deve quindi pagare le tasse sulla plusvalenza generata dalla vendita dell’immobile, ma ha la possibilità di ridurre l’importo imponibile deducendo le spese non agevolate. Gli interventi coperti dal Superbonus non incidono sul calcolo della plusvalenza, ma le spese aggiuntive che non hanno beneficiato di agevolazioni possono essere dedotte.
- Esempio 3:
- Caio acquista nel 2017 una seconda casa al mare e non la utilizza mai come abitazione principale. Nel 2021 realizza lavori di efficientamento energetico sfruttando il Superbonus 110%, come l’isolamento termico e la sostituzione della caldaia. Decide inoltre di eseguire interventi non agevolati, come il rifacimento delle facciate e la sostituzione dei pavimenti interni.
- Nel 2023, Caio affitta l’immobile per brevi periodi a turisti, continuando a utilizzarlo esclusivamente come seconda casa. Nel 2025, quindi otto anni dopo l’acquisto e quattro anni dopo i lavori di ristrutturazione, Sempronio decide di vendere l’immobile.
- Applicazione della normativa speciale (Superbonus e tassazione fino a 10 anni):
- In questo caso, la plusvalenza è imponibile, nonostante siano passati più di cinque anni dall’acquisto. La normativa fiscale prevede infatti che, per gli immobili su cui sono stati eseguiti lavori agevolati con il Superbonus 110%, la plusvalenza generata dalla vendita rimane imponibile se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.
- Nel caso di Caio, dato che la vendita avviene nel 2025, ovvero quattro anni dopo il termine dei lavori del 2021, la plusvalenza è tassabile anche se sono passati più di cinque anni dall’acquisto dell’immobile. Questo perché la vendita è avvenuta entro il periodo di dieci anni stabilito per le proprietà oggetto di ristrutturazione con il Superbonus.
- Trattamento delle spese:
- Spese coperte dal Superbonus: Le spese relative agli interventi di efficientamento energetico realizzati con il Superbonus (come l’isolamento termico e la sostituzione della caldaia) non possono essere dedotte dal prezzo di vendita, poiché sono già state coperte dall’agevolazione statale.
- Spese extra non agevolate: Le spese sostenute per i lavori non coperti dal Superbonus, come il rifacimento delle facciate e la sostituzione dei pavimenti, possono essere dedotte dal prezzo di vendita per ridurre l’ammontare della plusvalenza imponibile. Questi costi, che non hanno beneficiato di agevolazioni, sono considerati nel calcolo del valore finale dell’immobile.
- Sintesi:
- Caio è soggetto alla tassazione della plusvalenza poiché la vendita avviene entro dieci anni dal termine dei lavori agevolati con il Superbonus. Tuttavia, può ridurre la base imponibile deducendo le spese per i lavori extra non coperti dal bonus.
Le criticità che permangono
Nonostante i chiarimenti della circolare dell’Agenzia delle Entrate e lo studio del Notariato, alcune questioni rimangono aperte:
- Definizione di “prima cessione”: Come evidenziato dallo Studio n. 90-2024/T, la definizione di “prima cessione” può risultare problematica in presenza di preliminari di vendita, contratti traslativi di nuda proprietà o altre operazioni intermedie. Stabilire quale operazione rappresenti effettivamente la prima cessione rilevante ai fini fiscali richiede una valutazione giuridica accurata.
- Valutazione dell’immobile ante-ristrutturazione: La determinazione del valore dell’immobile prima degli interventi è uno dei punti più complessi. Lo Studio del Notariato raccomanda di predisporre perizie tecniche per evitare contenziosi futuri con l’Amministrazione finanziaria. In assenza di tali perizie, la determinazione del valore potrebbe basarsi su stime meno attendibili, aumentando il rischio di accertamenti.
- Trattamento delle spese accessorie: Lo studio del Notariato sottolinea come la deducibilità di alcune spese, ad esempio per mobili o arredi, non sia stata del tutto chiarita. L’Agenzia delle Entrate ha fornito solo indicazioni parziali, lasciando spazi di interpretazione su cosa sia effettivamente deducibile.
- Interventi trainanti e trainati: Il trattamento fiscale di interventi “trainanti” e “trainati” non è ancora chiarissimo. La distinzione tra i due è fondamentale poiché non tutti gli interventi eseguiti durante una ristrutturazione possono essere considerati rilevanti ai fini della riduzione della plusvalenza.
- Abitazioni principali vs seconde case: La distinzione tra abitazione principale e seconda casa, soprattutto in situazioni di breve utilizzo o affitto temporaneo, può rendere complesso stabilire il regime fiscale applicabile. L’utilizzo saltuario di un immobile potrebbe non essere sufficiente per escludere l’imponibilità della plusvalenza.
Le sfide per i contribuenti e i professionisti
L’evoluzione normativa e i continui chiarimenti richiesti rendono questa materia particolarmente complessa per i contribuenti e i professionisti del settore. Notai e commercialisti devono affrontare sfide tecniche non indifferenti, poiché ogni caso può presentare peculiarità tali da richiedere interpretazioni puntuali della normativa.
Per ridurre il rischio di errori o di sanzioni, è consigliabile un approccio preventivo, che includa la predisposizione di perizie e valutazioni tecniche già al momento dell’acquisto dell’immobile o della realizzazione degli interventi, con il supporto di consulenti qualificati.
Conclusioni
Il Superbonus 110% ha rappresentato un’occasione senza precedenti per la riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano, ma ha anche introdotto nuove complessità fiscali.
La circolare dell’Agenzia delle Entrate e lo Studio n. 90-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato forniscono chiarimenti preziosi, ma restano ancora numerosi nodi da sciogliere.
È fondamentale che i contribuenti, insieme ai professionisti del settore, continuino a monitorare l’evoluzione normativa e si affidino a consulenze specializzate per gestire al meglio le implicazioni fiscali della vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus.
Articolo di Fabiana Nesi
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