DAL 2024 CAMBIA IL CALCOLO DELLE PLUSVALENZE SULLE CESSIONI DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI SUPERBONUS

Dalle bozze della Manovra di Bilancio per il 2024 si evince la volontà di aumentare la tassazione dei guadagni derivanti dalle vendite degli immobili efficientati.

Mentre l’attenzione è quasi totalmente rivolta alle misure per le famiglie e per la riduzione del cuneo fiscale e in tanti hanno ormai commentato con un certo rammarico l’assenza di interventi relativi allo sblocco dei crediti da bonus edilizi e a proroghe per gli interventi edilizi in corso,

sta passando sottotraccia la modifica di cui al (provvisorio) articolo 18 delle bozze in circolazione,

titolata:

Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi e sulle plusvalenze in
caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili

E’ vero che qualcuno sta divulgando soprattutto la notizia del salto dell’aliquota della cedolare secca dal 21% al 26% ma oltre a questo, è interessante soffermarsi sulla seconda parte dell’articolo.

Riporto qui il testo (provvisorio) :

2. Al testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della
   Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, sono apportate le seguenti modificazioni:
   a) all’articolo 67, comma 1:
   1) alla lettera b), all’inizio, sono aggiunte le seguenti parole: «al di fuori delle
   ipotesi di cui alla successiva lettera b-bis),»;
   2) dopo la lettera b), è aggiunta la seguente: «b-bis) le plusvalenze realizzate
   mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il
   cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui
   all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con
   modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non
   più di cinque anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per
   successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente
   o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla
   cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia
   decorso un periodo inferiore a cinque anni, per la maggior parte di tale
   periodo;»;
   b) all’articolo 68, comma 1:
   1) al primo periodo, le parole «alle lettere a) e b)» sono sostituite dalle seguenti:
   «alle lettere a), b) e b-bis)»;
   2) al secondo periodo, le parole «alla lettera b)» sono sostituite dalle seguenti:
   «alle lettere b) e b-bis)»;
   3) sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: «Per gli immobili di cui alla lettera
   b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti
   al bene non si tiene conto di quelli relativi agli interventi di cui all’articolo 119
   del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, agevolati nella misura del 110 per
   cento e per i quali il beneficiario abbia esercitato le opzioni di cui all’articolo
   121, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34. Per i
   medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67,
   acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di
   acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è
   rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie
   di operai e impiegati.».
3. Alle plusvalenze realizzate ai sensi delle disposizioni introdotte dal comma 2 si
   può applicare l’imposta, sostitutiva dell’imposta sul reddito, di cui all’articolo 1,
   comma 496, legge 23 dicembre 2005, n. 266, con le modalità ivi previste.
4. Le disposizioni di cui ai commi 2 e 3 si applicano a decorrere dalle cessioni poste
   in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.
5. Le eventuali maggiori entrate derivanti dall’attuazione dei commi 2, 3 e 4
   affluiscono ad apposito capitolo dell’entrata del bilancio dello Stato, per essere
   destinate, anche mediante riassegnazione, sulla base del monitoraggio periodico
   dei relativi versamenti, al «Fondo per la riduzione della pressione fiscale» di cui
   all’articolo 1, comma 130, della legge 29 dicembre 2022, n. 197

Al fine di comprendere quale sia la differenza che si va delineando si ricorda, come trattato in ACQUISTO, FACCIO IL SUPERBONUS 110% E VENDO, E LA PLUSVALENZA?, che fino ad oggi,

con avallo anche dell’Agenzia delle Entrate che si era espressa in maniera favorevole, le spese sostenute ANCHE usufruendo di bonus edilizi erano considerate valide ai fini dell’aumento della base di calcolo del costo da utilizzare ai fini dell’individuazione della plusvalenza tassabile a seguito di cessione immobiliare siglata da un cedente soggetto privato.

Le plusvalenze immobiliari di cui all’arto 67 TUIR , infatti, sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Se la bozza di Bilancio sarà confermata la norma del Tuir diventerà la seguente:

Art. 67 TUIR

1. Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

1. a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
2. b)«al di fuori delle ipotesi di cui alla successiva lettera b-bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante
3. b-bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a cinque anni, per la maggior parte di tale periodo; ( …)

Art. 68 TUIR

1. Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) e b-bis) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) e b-bis) del comma 1 dell’articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
2. Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene non si tiene conto di quelli relativi agli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, agevolati nella misura del 110 per cento e per i quali il beneficiario abbia esercitato le opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. (…)

N.B. : Le disposizioni di cui ai commi 2 e 3 si applicano a decorrere dalle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Facciamo un esempio:

Immobile unifamiliare acquistato nel 2021 al costo originario di Euro 195.000,00.

Opere Supersismabonus eseguite e completate con sconto in fattura E. 96.000,00.

Opere Superecobonus ( varie tipologie ) eseguite e completate e per le quali si è optato per la cessione del credito d’imposta maturato E. 70.000,00

Si cede l’immobile il 30 dicembre 2023 a E. 400.000,00 .

Con la normativa attuale si avrà una plusvalenza pari a:

400.000 – ( 195.000 + 96.000 + 70.000) = 39.000

Se la medesima cessione dovesse slittare al 2 gennaio 2024 , la plusvalenza diventerebbe:

400.000 – 195.000= 205.000.

Chiaro che la modifica della base di calcolo fa emergere un reddito tassabile tutt’altro che marginale .

Siffatta regola tra l’altro andrebbe a colpire non tanto coloro che hanno effettuato gli interventi di miglioramento delle proprie abitazioni principali ( visto che sostanzialmente permane la regola del quinquennio ) quanto coloro che hanno inteso lucrare e fare business su questa occasione posta su un piatto d’argento dalla normativa sin qui operativa.

Vediamo adesso se questo “piccolo” particolare correttivo resisterà sino alla stesura definitiva o si arenerà nelle concessioni e correzioni che inevitabilmente ci saranno.

Articolo di Fabiana Nesi

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