Categorie Catastali F/2, F/3, F/4 & Superbonus

Ammissibilità ai Bonus Edilizi per la categoria F

Accade di frequente nonostante le mille incognite sul futuro dei Bonus Edilizi e sulle possibilità di cessione dei crediti che giunga la domanda sulla fattibilità delle operazioni di recupero di beni con classificazione differente dalla “A”.

Le categorie catastali, come ormai sappiamo, identificano la destinazione d’uso di un immobile e le tipologie edilizie sono suddivise in 6 gruppi principali, contraddistinti da una lettera dell’alfabeto (dalla A alla F) a cui segue un numero che corrisponde ad una specifica categoria catastale.

La classe catastale del gruppo A raggruppa gli edifici a destinazione residenziale e gli uffici privati, mentre scuole, uffici pubblici ed ospedali rientrano nel gruppo B.

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Il gruppo F non si riferisce ad immobili finiti e compiuti, ma alle cosiddette “entità urbane”, ovvero strutture incomplete come i lastrici solari, i fabbricati non abitabili o agibili.
Rientrano in questo gruppo gli edifici in stato di abbandono sprovvisti di agibilità ed i cantieri non terminati, privi di concessioni attive.

Sono da considerarsi categorie “fittizie” di immobili in un particolare stato di manutenzione o di completamento.

Le categorie catastali descrivono a loro volta le caratteristiche più specifiche dell’opera.

Gruppo F

Il gruppo F contiene 7 categorie catastali:

• F/1: aree urbane. Sole le aree situate al piano terra di fabbricati accatastati al catasto urbano.
• F/2: unità collabenti. Si tratta di strutture inutilizzabili e degradate, prive di agibilità e di rendita catastale
• F/3: unità in corso di costruzione. Sono edifici con ancora completati.
• F/4: unità in corso di definizione. Sono in parte assimilabili alla categoria precedente la differenza che rientrano in F/4 gli immobili privi di destinazione d’uso e consistenza.
• F/5: lastrici solari. Rientrano in questa categoria le terrazze usufruibili ed accessibili e le aree libere (anche comuni) collocate al di sopra di un edificio.
• F/6: fabbricato in attesa di dichiarazione. Vale per qualsiasi fabbricato per cui non è ancora stata presentata la domanda di accatastamento.
• F/7: infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione. Raggruppa le strutture realizzate dalle aziende di telecomunicazione per le reti pubbliche.

F/2

Partendo dal dato di fatto che la normativa inerente il Superbonus 110% conferma che sono ammessi all’agevolazione anche gli  interventi  di demolizione e ricostruzione, di cui all’articolo 3 del Testo Unico per l’Edilizia che riporta:

“Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

In questa tipologia di immobile rientrano gli edifici collabenti che, pertanto, hanno acquistato negli ultimi mesi una discreta popolarità.

Cosa significa “collabente”?

Un immobile collabente è un edificio, o anche una sua parte, che non è nella condizione di produrre alcun reddito a causa di un notevole stato di deterioramento.

L’edificio collabente non è abitabile né agibile, risultando inutilizzabile a causa del degrado strutturale ed impiantistico che lo interessa. In sostanza, si tratta di un immobile che può essere definito come rudere. Il suo recupero ed utilizzo non è possibile, quindi, con semplici interventi di manutenzione, rendendosi necessarie opere strutturali decisamente più rilevanti. Questa tipologia di edificio ricade nella categoria catastale F/2 – Unità collabenti.

Non tutti i ruderi esistenti sono presenti negli elenchi catastali tra le unità immobiliari F/2. Infatti, l’iscrizione di un edificio a questa categoria fittizia, ovvero priva di rendita catastale e, dunque, esente da tassazione (IMU, TASI e TARI), è possibile, ma non obbligatoria.

Per comprendere come una agevolazione fiscale possa aver avuto impatto anche a livello catastale si prenda in esame l’’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate il quale in una della sue pubblicazioni/statistiche evidenzia che nel 2021 risultano censiti nella categoria fittizia F/2 un totale di circa 594.000 immobili, in aumento quasi del 10% rispetto al 2018.

È utile specificare che un immobile collabente per rientrare nella definizione di “Ristrutturazione edilizia” ed usufruire così del Superbonus, dovrà essere un edificio di cui si possa accertare la preesistente consistenza.
In pratica non vengono considerati preesistenti quei ruderi di edifici la cui costruzione non è mai stata completata (F3/F4). Per ricostruire questi ruderi sarà necessario l’iter di una nuova costruzione.

Nel caso dei ruderi rientranti nella categoria F/2 l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito all’accesso agli incentivi mediante risposta n.326 del 9 settembre 2020, ribadendo che, nell’osservanza di quanto previsto per eco bonus e sisma bonus e nel rispetto di ogni altra condizione richiesta, è possibile fruire del superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2.

Nello specifico, sono ammessi all’ecobonus solo quegli edifici collabenti nei quali sia presente, anche se non funzionante, un impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 e che tale impianto sia situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica.

F/3 e F/4

Se gli edifici in F/2 corrispondono di fatto a ruderi inagibili, le categorie F/3 ed F/4 sono per definizione provvisorie, per un periodo variabile da alcuni mesi sino allo scadere dell’autorizzazione a costruire, con l’impegno a completare ed accatastare l’immobile entro l’arco di tempo concesso tramite Permesso di Costruire.

La categoria F/3 (unità in corso di costruzione) classifica un’unità immobiliare i cui lavori di costruzione non risultano ancora ultimati. Essendo una categoria fittizia, rientrano in F/3 quelle opere in corso di costruzione e per le quali l’accatastamento è facoltativo ad esempio lo si richiede per una cessione di un edificio al grezzo.

La categoria F/4 identifica i fabbricati completati, ma non ancora funzionalmente definiti.

Superbonus e Immobili F3 e F4

Entrandoin tema Superbonus, i fabbricati rientranti nelle categorie F/3 ed F/4 si presterebbero, in linea di principio, ad essere demoliti e ricostruiti, trattandosi di strutture esistenti, sebbene solo in parte realizzate.

TUTTAVIA esiste una sottile ma sostanziale differenza tra l’accatastamento in F/3 rispetto alle altre classificazioni poiché è giusto ricordarlo che il principio cardine delle misure agevolative è quello di salvaguardare e efficientare il patrimonio immobiliare GIA’ ESISTENTE.

La sentenza della Corte di Cassazione del 15/05/2019 (ordinanza 13043/2019) afferma tuttavia che non possono essere detratte le spese sostenute per i lavori di ristrutturazione e di risparmio energetico se tali lavori sono stati effettuati sul fabbricato ancora in costruzione, risultando, dunque, come lavori di completamento e non di ristrutturazione.

Il concetto di “ristrutturazione edilizia” è riferito al recupero di costruzioni esistenti e non in fase di realizzazione alla data di richiesta delle agevolazioni fiscali.

Essa definisce gli interventi diretti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e può includere anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Nel caso della citata sentenza della Cassazione, alla richiesta della detrazione da parte del proprietario dell’immobile non era possibile produrre elementi di prova dell’ultimazione dei lavori, tra cui la certificazione catastale finale, decretando l’applicabilità alle sole costruzioni esistenti alla data di richiesta delle agevolazioni fiscali.

Il completamento di una costruzione avviata ma non terminata NON può essere equiparato in alcun modo alla demolizione e ricostruzione di un rudere esistente.

Quest’ultimo è un edificio che in passato possedeva una propria destinazione d’uso funzionale allo scopo per cui era stato realizzato e che ne ha perduto la finalità nel corso del tempo la costruzione F/3 NON LO è.

ECCEZIONI E PRECISAZIONI:

Rispetto a questo assunto di base, la Circolare 23/E 2022 fornisce dei distinguo interessanti.
L’Agenzia delle Entrate arriva ad ammettere al beneficio fiscale, sia pure a determinate condizioni, anche l’immobile iscritto nella categoria catastale provvisoria F/3 “unità in corso di costruzione”.

In particolare, in relazione all’attribuzione della predetta categoria catastale F/3, con la circolare n. 9/T del 26 novembre 2001, l’Agenzia del territorio ha precisato che tale identificazione catastale è da ascrivere esclusivamente a categorie fittizie, ossia “quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc..) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa” (cfr. anche circolare n.4/T del 29 ottobre 2009).

“Si precisa, al riguardo, che il Superbonus spetta solo se gli interventi agevolabili riguardino un immobile già precedentemente accatastato e in possesso dei requisiti richiesti – quale, in particolare, la presenza di un impianto di climatizzazione invernale necessario nel caso di interventi di efficienza energetica – successivamente riclassificato in categoria F/3 a seguito, ad esempio, di interventi edilizi mai terminati. Resta fermo che, al termine dei lavori, tali unità immobiliari devono rientrare in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze).

Permane, inoltre, l’obbligo di garantire il doppio passaggio di classe energetica rispetto alla situazione ante intervento, quest’ultima definita sulla base dell’ultimo titolo autorizzativo depositato ovvero dello stato di fatto dell’immobile, per gli elementi edilizi presenti, e dai requisiti previsti dal decreto 26 giugno 2015 (c.d. decreto “Requisiti Minimi”) per gli elementi edilizi mancanti.
Il Superbonus, invece, non spetta per interventi eseguiti su unità immobiliari F/3, in precedenza non accatastate in altra categoria trattandosi, in tale ultimo caso, di unità in via di costruzione e non di unità immobiliari “esistenti”.”

Ecco quindi che:

L’eventuale presenza in un edificio di unità immobiliari accatastate nella categoria F/3, in precedenza non accatastate in altra categoria, non preclude, comunque, la possibilità di accedere al Superbonus in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di tale edificio a condizione, tuttavia, che nello stesso vi siano anche unità immobiliari accatastate in categorie diverse da quelle fittizie o provvisorie.

Per cui:

È possibile, ad esempio, fruire del Superbonus nel caso in cui siano realizzati interventi agevolabili sulle parti comuni di un edificio composto da 2 unità classificatesi in categoria F/3 – in precedenza non accatastate in altra categoria – e una unità immobiliare classificata in categoria A/3.

Le predette unità immobiliari accatastate in categoria F/3 – in precedenza non accatastate in altra categoria – non rilevano, tuttavia, ai fini della determinazione del limite massimo di spesa ammissibile previsto per gli interventi realizzati sulle parti comuni poiché occorre tener conto, a tal fine, del numero di unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori. Ritornando all’esempio, il limite di spesa va calcolato tenendo conto solo dell’unità immobiliare classificata in categoria A/3.

Concludendo,

escluse le eccezioni evidenziate dalla Circolare 23/E , di base NON è consentito l’accesso agli incentivi fiscali per le categorie F/3 (in corso di costruzione), riguardo agli immobili accatastati in F/4 nonostante sia davvero sottile il confine tra le categorie, si può ritenere possibile, in quanto la cubatura risulta compiutamente definita e l’organismo è sostanzialmente completato nella sua consistenza volumetrica.

Particolare attenzione occorrerà avere da parte soprattutto dal fronte tecnico nel corretto accatastamento poiché è da questo che si parte ai fini fiscali per sfrondare tutti i casi di non spettanza dei Bonus.

Articolo di Fabiana Nesi

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