Dal 2027 le agevolazioni edilizie sono destinate a ridursi, salvo nuovi interventi della legge di bilancio e non è solo questione di aliquote.
La stagione dei bonus ormai è cambiata da tempo ma il trend si sta diramando forse verso nuove destinazioni.
Sono già operative nuove condizioni tecniche per gli interventi di efficientamento energetico. Il 9 ottobre ENEA ha presentato 13 vademecum aggiornati che aiutano a comprendere cosa cambia. E per chi sta programmando lavori, conoscere le regole può essere importante quanto conoscere i costi.
Il preventivo è identico. L’impresa che esegue i lavori è la stessa. Anche la casa non cambia.
Eppure, una ristrutturazione pagata nel dicembre 2026 potrebbe avere un costo fiscale molto diverso da quella pagata nel gennaio 2027.
Non solo.
Due interventi apparentemente simili, entrambi finalizzati al risparmio energetico, potrebbero ricevere un trattamento fiscale differente, non per il loro costo, ma per le caratteristiche tecniche degli impianti installati.
È questo il quadro che si sta delineando per chi ristruttura un immobile: da una parte le detrazioni destinate a diminuire, dall’altra requisiti tecnici già modificati che occorre rispettare per accedere all’Ecobonus.
E mentre il Governo si prepara a definire la manovra finanziaria per il 2027, una parte importante delle regole è già scritta.
Bonus edilizi 2027: quanto si potrà detrarre?
La legge di bilancio 2026, n. 199 del 30 dicembre 2025, ha confermato per l’anno in corso il trattamento fiscale più favorevole già riconosciuto nel 2025.
Ma questa proroga non riguarda, allo stato attuale, il 2027.
Per il prossimo anno la normativa già approvata prevede infatti una riduzione delle percentuali applicabili alle principali agevolazioni edilizie.
| Tipologia di intervento | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Abitazione principale, con requisiti per la maggiorazione | 50% | 36% |
| Altri immobili o assenza dei requisiti per la maggiorazione | 36% | 30% |
Le percentuali interessano il Bonus Casa, l’Ecobonus e il Sismabonus ordinario, nel rispetto delle disposizioni specifiche di ciascuna agevolazione.
Per il Bonus Casa resta previsto, anche nel 2027, il limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare.
Ma attenzione: la percentuale maggiorata per l’abitazione principale non spetta automaticamente a chiunque vi risieda.
La normativa richiede che le spese siano sostenute dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
Il familiare convivente, il locatario o il comodatario possono avere diritto alla detrazione ordinaria, ricorrendone le condizioni, ma non per questo accedono automaticamente all’aliquota maggiorata.
È una distinzione che può cambiare sensibilmente il risultato fiscale dell’operazione.
Quanto può costare aspettare il 2027?
Immaginiamo un contribuente proprietario della propria abitazione principale che debba sostenere 40.000 euro di lavori interamente agevolabili.
Con le aliquote del 2026, la detrazione teorica del 50% ammonta a 20.000 euro.
Con quelle previste per il 2027, il beneficio scenderebbe a 14.400 euro.
La differenza è di 5.600 euro.
Per una seconda casa, sulla stessa spesa di 40.000 euro, la detrazione passerebbe da 14.400 a 12.000 euro, con una riduzione di 2.400 euro.
Si tratta di benefici teorici, da ripartire ordinariamente in dieci quote annuali, il cui effettivo utilizzo dipende anche dalla capienza fiscale del contribuente e dagli eventuali limiti applicabili, compresi quelli previsti per determinati contribuenti con redditi superiori a 75.000 euro.
Il dato, tuttavia, è sufficiente a dimostrare una cosa: il momento in cui viene sostenuta una spesa può avere conseguenze economiche significative.
Per le persone fisiche che operano al di fuori dell’attività d’impresa vale ordinariamente il criterio di cassa. Nei cantieri che proseguono fra il 2026 e il 2027, quindi, i pagamenti effettuati nei diversi anni possono essere soggetti ad aliquote differenti.
Naturalmente, anticipare i pagamenti non significa poter prescindere dalla corretta documentazione, dalla reale esecuzione degli interventi e dal rispetto dei requisiti dell’agevolazione.
Il cambiamento già in vigore: non basta più guardare alla percentuale dell’Ecobonus
C’è però un altro aspetto che merita particolare attenzione.
Il 9 ottobre 2026 ENEA ha presentato 13 vademecum aggiornati sugli interventi di efficientamento energetico ammessi all’Ecobonus.
I documenti, aggiornati al 23 settembre, riguardano fra l’altro isolamento termico, infissi, schermature solari, pompe di calore, sistemi ibridi, generatori a biomassa e interventi sulle parti comuni condominiali.
Non introducono una nuova agevolazione e neppure una nuova legge entrata in vigore il 9 ottobre.
Recepiscono invece le modifiche normative già intervenute, con particolare riferimento al D.Lgs. 9 gennaio 2026, n. 5, che ha modificato la disciplina delle fonti rinnovabili.
Il punto interessante è che alcuni requisiti tecnici sono cambiati già per i lavori iniziati dal 4 febbraio 2026.
È una circostanza da non sottovalutare.
Chi oggi sceglie un impianto, confronta preventivi o verifica una pratica edilizia non deve interrogarsi soltanto sulla percentuale della detrazione.
Deve anche accertare che la soluzione tecnica proposta sia effettivamente compatibile con le condizioni previste per ottenere l’incentivo.
Vediamo qualche esempio concreto.
Pompe di calore: i nuovi requisiti tecnici possono fare la differenza
La sostituzione di un impianto di riscaldamento esistente con una pompa di calore ad alta efficienza continua a rientrare, alle condizioni previste dalla normativa, fra gli interventi incentivabili con l’Ecobonus.
Ma per i lavori iniziati dal 4 febbraio 2026, i nuovi vademecum ENEA richiedono anche il rispetto delle condizioni relative agli indici di prestazione stagionale SCOP, SEER e SPER, secondo le caratteristiche del sistema, oltre ai requisiti già previsti dalla disciplina precedente.
Inoltre, per gli scaldacqua a pompa di calore, gli interventi iniziati dalla stessa data richiedono apparecchi almeno in classe energetica A.
Sono parametri tecnici che normalmente vengono valutati dal progettista o dall’installatore.
Eppure la loro rilevanza non è soltanto energetica.
Se un impianto non possiede i requisiti richiesti per il particolare incentivo, il contribuente non può ritenere acquisito il diritto all’Ecobonus semplicemente perché sta sostituendo un vecchio sistema di riscaldamento con uno più moderno.
La convenienza fiscale di un impianto dovrebbe essere verificata prima dell’acquisto, non quando arriva il momento di predisporre la dichiarazione dei redditi.
Biomassa e pellet: attenzione a cosa si sostituisce
Un altro esempio interessante riguarda i generatori alimentati a biomassa, comprese le soluzioni a pellet.
Il vademecum ENEA aggiornato introduce, per gli interventi iniziati dal 4 febbraio 2026, condizioni particolarmente precise.
I nuovi generatori devono appartenere almeno alla classe ambientale 5 stelle, secondo la disciplina applicabile.
Inoltre, l’agevolazione riguarda interventi di sostituzione di determinati generatori preesistenti.
Particolare attenzione merita il passaggio da impianti alimentati a gas naturale o GPL a generatori a biomassa.
Questa sostituzione è ammessa all’Ecobonus soltanto se il nuovo generatore rispetta uno specifico limite di emissioni di particolato primario, non superiore a 1 mg/Nm³.
Non è quindi corretto affermare genericamente che sostituire una caldaia a gas con una stufa a pellet dia sempre diritto alla detrazione.
Ma non sarebbe corretto neppure sostenere che tale sostituzione sia vietata in assoluto.
Il trattamento dipende dalle caratteristiche effettive dell’intervento e dell’apparecchio installato.
È una differenza sostanziale, soprattutto quando la scelta viene proposta al proprietario come soluzione per ridurre i consumi energetici beneficiando contemporaneamente dell’incentivo fiscale.
Fonti rinnovabili obbligatorie: il secondo cambiamento da non dimenticare
Le modifiche del 2026 non riguardano soltanto i requisiti per ottenere gli incentivi.
Il D.Lgs. 5/2026 è intervenuto anche sull’integrazione obbligatoria delle fonti rinnovabili negli edifici.
Di questo avevamo già parlato nell’approfondimento pubblicato il 14 settembre, dedicato alle novità applicabili dal 3 agosto 2026.
La nuova disciplina distingue le costruzioni nuove dalle ristrutturazioni importanti di primo e secondo livello e dagli interventi di ristrutturazione dell’impianto termico, prevedendo differenti quote di copertura dei consumi mediante fonti rinnovabili.
Non significa che chiunque ristrutturi una casa debba installare automaticamente pannelli fotovoltaici.
Significa invece che, per gli interventi rientranti nelle categorie individuate dalla normativa, possono sorgere obblighi energetici che devono essere valutati già nella progettazione.
Per approfondire questo aspetto rimando all’articolo:
Un punto, però, merita di essere richiamato anche qui.
L’articolo 26, comma 6, del D.Lgs. 199/2021 consente, nel rispetto delle condizioni previste, l’accesso agli incentivi statali anche per determinati impianti a fonti rinnovabili installati per adempiere a un obbligo normativo, escludendo quelli a servizio degli edifici di nuova costruzione.
Il fatto che un impianto sia obbligatorio, dunque, non esclude automaticamente ogni possibilità di incentivo.
Ma il fatto che sia incentivabile in linea di principio non significa che dia automaticamente diritto all’Ecobonus o al Bonus Casa.
Sono verifiche diverse, che richiedono il coordinamento fra normativa energetica e disciplina fiscale.
Le date da controllare non sono tutte uguali
È proprio il coordinamento fra le diverse disposizioni a rendere il quadro più complesso.
Per una ristrutturazione che interessa l’efficienza energetica possono infatti assumere rilevanza momenti differenti.
Il 4 febbraio 2026 segna l’entrata in vigore del D.Lgs. 5/2026 e costituisce il riferimento temporale utilizzato dai nuovi vademecum ENEA per l’applicazione di determinati requisiti tecnici agli interventi iniziati da quella data.
Il 3 agosto 2026 costituisce invece il riferimento per l’applicazione dei nuovi obblighi FER agli interventi per i quali la richiesta del titolo edilizio è presentata secondo la decorrenza stabilita dal decreto.
Il 1° gennaio 2027 rappresenta, infine, la data dalla quale, salvo modifiche legislative, saranno applicabili le nuove percentuali ridotte delle detrazioni.
Tre date, tre questioni diverse.
La prima riguarda i requisiti tecnici degli interventi incentivabili. La seconda l’insorgenza di determinati obblighi energetici nella progettazione degli edifici. La terza il trattamento fiscale delle spese sostenute.
Confonderle potrebbe significare impostare male un intervento, valutare in modo errato la convenienza economica dei lavori o non rispettare una condizione richiesta per ottenere il beneficio.
E la manovra 2027? Il Governo potrebbe ancora intervenire
Resta naturalmente aperta la questione delle aliquote.
La prossima legge di bilancio potrebbe modificare le percentuali già previste, prorogando il regime più favorevole o introducendo nuove disposizioni.
Nel Documento programmatico di finanza pubblica sono state prospettate anche misure di sostegno agli investimenti per la riqualificazione energetica.
Si tratta però di orientamenti programmatici, non di disposizioni che abbiano già modificato le detrazioni applicabili nel 2027.
Fino all’approvazione di una nuova legge, il riferimento resta quello attuale: 36% per gli interventi sull’abitazione principale che rispettano i requisiti della maggiorazione e 30% negli altri casi.
Ma un’eventuale proroga delle aliquote più favorevoli non cancellerebbe, di per sé, i requisiti tecnici già introdotti per accedere all’Ecobonus.
Ed è forse questo l’aspetto da tenere maggiormente presente.
La vera domanda non è soltanto quando ristrutturare, ma come farlo
Concentrarsi esclusivamente sulla riduzione delle aliquote sarebbe un errore.
Le detrazioni fiscali rappresentano certamente una componente importante del costo di una ristrutturazione, ma non sono l’unica.
Occorre considerare le caratteristiche dell’immobile, la natura delle opere, gli eventuali obblighi di integrazione delle fonti rinnovabili, i requisiti tecnici degli impianti e la documentazione necessaria per accedere ai benefici.
La comunicazione ENEA, da trasmettere nei termini previsti, e la conservazione delle certificazioni e delle asseverazioni richieste completano un percorso che non può essere improvvisato al termine dei lavori.
Per questo diventa sempre più importante che progettista, impresa e consulente fiscale operino con informazioni coerenti fin dall’inizio.
Non avrebbe senso scegliere un impianto sulla base di una detrazione che poi non risulta applicabile. Così come sarebbe poco prudente rinviare un lavoro senza aver valutato le conseguenze della possibile riduzione delle agevolazioni.
La prossima legge di bilancio potrà cambiare ancora le percentuali.
Non può però cambiare un principio che dovrebbe guidare ogni decisione economica: conoscere prima le condizioni di un beneficio è il modo migliore per non scoprirne troppo tardi i limiti.
Perché il costo di una ristrutturazione non dipende soltanto dal preventivo dell’impresa. Dipende anche dalle regole che si conoscono quando si decide di iniziare.
Autrice
Dott.ssa Fabiana Nesi
Dottore Commercialista
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Fonti principali
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 22.
- D.Lgs. 9 gennaio 2026, n. 5, e D.Lgs. 8 novembre 2021, n. 199.
- ENEA, comunicato del 9 ottobre 2026, Energia: Ecobonus, ENEA aggiorna vademecum su interventi di efficientamento.
- ENEA – Vademecum Ecobonus aggiornati a settembre 2026.
- Agenzia delle Entrate, circolare n. 8/E del 19 giugno 2025.