Nudo proprietario e Usufruttuario in condominio: chi risponde delle manutenzioni straordinarie sulle parti comuni?

Attenzione alle DELIBERE ASSEMBLEARI che specie a seguito dei Bonus e Superbonus sono state redatte per poter gestire le spese degli interventi.

Secondo la Corte di Cassazione l’usufruttuario ed il nudo proprietario di un’unità immobiliare ubicata in un edificio in condominio devono essere considerati due condomini diversi.

Ovvero, seppure gli stessi, a diverso titolo, siano condomini in relazione alla medesima unità immobiliare, non rispondono in solido per le obbligazioni maturate per la gestione delle parti comuni dell’edificio.

Questa, in sostanza, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 2236 depositata in cancelleria il 16 febbraio 2012.

Approfondiamo il senso di questa decisione.

In base all’art. 67, secondo e terzo comma, disp. att. c.c. L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

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Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario. 

La norma, è vero, riguarda solamente la partecipazione all’assemblea e pone una distinzione tra argomenti sui quali è tenuto a partecipare l’usufruttuario e quelli su cui deve metter bocca il nudo proprietario.

 Ma le spese?

 In effetti, parrebbe logica la conseguenza in ragione della quale chi decide su un argomento, sostenga anche le relative le spese.

Le norme dettate in materia di condominio non dicono nulla ma suppliscono a questa carenza quelle dettate per l’usufrutto che sostanzialmente dicono così: le spese ordinarie sono a carico dell’usufruttuario e quelle straordinarie non dovute ad incuria del primo le sostiene il nudo proprietario.

Si tratta degli articoli 1004 e 1005 c.c. :

 Art. 1004 (Spese a carico dell’usufruttuario)Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Art. 1005 (Riparazioni straordinarie)Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

La Cassazione SPECIFICA che l’usufruttuario è direttamente tenuto, nei confronti del condominio , al pagamento delle spese condominiali di amministrazione e manutenzione ordinaria, mentre non vi è tenuto il nudo proprietario, neppure in via sussidiaria o solidale (Cass. 16 febbraio 2012 n 2236).

Naturalmente, vale anche il contrario: se il nudo proprietario non paga le spese straordinarie, l’usufruttuario non può essere chiamato a risponderne in solido.

Insomma l’inadempiente e solamente lui è sottoponibile a decreto ingiuntivo.

Tutto quanto sin qui ricordato è da attenzionare in merito alle Delibere Assembleari che sono state redatte per i lavori previsti dal Superbonus.

Il Decreto Aiuti Quater infatti, modificando i termini per poter continuare a usufruire del Superbonus ha previsto non solo che fossero consegnate le CILAS ai rispettivi Comuni entro il 25 novembre 2022 ma altresì e- giustamente – che fossero state fatte le Assemblee di Condominio per deliberare quali saranno i lavori da eseguire prima di tale nuova scadenza.

Se quindi è sempre buona norma verificare la sostanza delle Delibere Assembleari anche per le opere già avviate nei mesi passati, a maggior ragione occorrerà dare attenta lettura delle Delibere Assembleari che si sono redatte e sottoscritte in maniera forzatamente accelerata a causa dell’imprevista modifica normativa.

Chi ha partecipato all’assemblea, chi ha deliberato e chi ha dichiarato di voler sostenere la spesa potrebbe diventare rilevante.

Si ricorda infine che il Decreto Aiuti Quater è ad oggi in fase di esame in Parlamento, per questo motivo, i termini previsti per le Delibere o per le CILAS potrebbero essere posticipati.

Chi rileggendo rilevasse degli errori o incompletezze FORSE potrebbe essere in tempo a correggere il tiro.

Articolo di Fabiana Nesi

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