In questo momento di esponenziale aumento dei prezzi occorre ripensare tutta la pianificazione per i progetti che stanno per partire adesso.

Inutile girarci intorno, nonostante il legittimo sconforto di tutti i progettisti, la stragrande maggioranza dei committenti che si approcciano all’idea di realizzare opere edilizie sui propri immobili chiede sempre al professionista se quel che vuol realizzare rientra nei massimali di spesa recuperabili dalle detrazioni fiscali.

Numerose volte ho assistito allo stesso scenario con la faccia speranzosa del committente e l’espressione un po’ tra il contrito e l’avvilito del Professionista.

E’ piuttosto semplice immedesimarsi in ciò che passa per la testa a un Ingegnere, Architetto o Geometra che ha a lungo studiato per Progettare case “per farci vivere bene le persone” come ebbe a dire un mio amico stimato di fronte a questa “fiscalizzazione” pervadente e limitante.

Tuttavia questo è, e le ragioni finanziarie del committente non sono certo meno fondate o aleatorie.

Per questo, forse, si sono schierati ormai in due “mondi” separati :i tecnici specializzati di Bonus e superbonus rispetto a quelli che non ne vogliono sentir parlare.

Sin dal 2020 infatti si è dovuto appendere al muro la tabella dei massimali di spesa detraibile per ogni tipologia di intervento e si è progettato senza perderla mai di vista.

Il guaio oggi è che diverse di quelle spese che erano capienti alla pubblicazione del D.L. 34/2020 oggi non lo sono più.

Come fare?

Leggi tutto: Aumentare il massimale fiscale si può.

Partiamo dall’ipotesi di un cantiere da avviare.

Ovvero un’operazione in cui ancora non sono stati comunicati al Comune né CILAS né SCIA.

Immaginiamo di aver scelto di fare interventi di Miglioramento Sismico compositi per un condominio. Interventi sia su parti comuni che su parti private.

In questo frangente sappiamo che i massimali si sdoppiano.

Il massimale per le opere su parti comuni sarà di 96.000 euro a unità immobiliare e altrettanti 96.000 saranno usufruibili per l’abitazione (parte privata).

Non sembrano pochi ma per le quantità di lavori da fare potrebbero anche non essere adeguati alla luce anche dei costi di questo autunno. ( Per semplicità di esposizione non addentriamoci qui nella questione dei Prezziari e delle necessarie asseverazioni delle congruità dei prezzi).

Se nel piano delle opere una logica conseguenziale c’è e c’è anche una reale possibilità di separazione fattiva dei lavori – premessa fondamentale al ragionamento – una soluzione potrebbe esserci ADESSO.

Vediamo perché:

Se gli interventi da progetto possono essere “frazionabili” per fasi conclusive, l’anno prossimo, sulla base di un altro titolo autorizzativo (CILA, SCIA o Permesso di costruire), distinto e autonomo dal primo, potrebbero iniziare altri interventi di manutenzione straordinaria, diversi da quelli previsti nel primo provvedimento autorizzativo di questo 2022, permettendo al committente di disporre di un ulteriore plafond di 96.000 €.

Difatti, come riportato da ultimo anche nella circolare 28/e del 2022 i massimali di spesa si applicano annualmente e riguardano il singolo immobile interessato dai medesimi interventi 

Il contribuente che, fino al 25 giugno 2012, ha sostenuto spese per euro 48.000 e che
successivamente, per interventi sullo stesso immobile, ha sostenuto ulteriori spese, poteva avvalersi della detrazione del 36 per cento per le spese sostenute entro il 25 giugno e del 50 per cento per le spese sostenute dal 26 giugno, nel limite massimo di spesa annuale di euro 96.000 (Circolare 09.05.2013 n. 13/E, risposta 1.4).
Il limite di spesa ammesso alla detrazione è annuale e riguarda il singolo immobile (Circolare 24.04.2015 n. 17/E, risposta 3.2).

Nell’ipotesi in cui gli interventi realizzati in ciascun anno consistano nella mera prosecuzione di
lavori iniziati negli anni precedenti sulla stessa unità immobiliare, ai fini della determinazione del
limite massimo delle spese ammesse in detrazione occorre tenere conto anche delle spese sostenute negli anni pregressi.

Si ha, quindi, diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione nell’anno di sostenimento non ha superato il limite complessivo.

Questo ulteriore vincolo non si applica agli interventi autonomi, ossia non di mera prosecuzione,
fermo restando che, per gli interventi autonomi effettuati nel medesimo anno sullo stesso immobile, deve essere rispettato il limite annuale di spesa ammissibile.

L’intervento per essere considerato autonomamente detraibile, rispetto a quelli eseguiti in anni precedenti sulla medesima unità immobiliare, deve essere anche autonomamente certificato dalla documentazione richiesta dalla normativa edilizia vigente (Circolare 24.04.2015 n. 17/E, risposta 3.2), o attraverso l’autocertificazione in caso di lavori per i quali non si richiede alcun titolo abilitativo.

Quindi, per sfruttare il “doppio massimale” sullo stesso immobile e in due anni successivi, occorre pianificare ( o ripianificare ahimè ) ORA bene e specificare dettagliatamente nelle due CILA (o SCIA) gli elementi interessati dalla ristrutturazione, e magari provare ad intervenire su ambienti differenti dell’immobile.

Ricordiamo che , non è previsto che debba trascorrere un periodo di tempo minimo tra i diversi interventi di recupero del patrimonio edilizio per poter beneficiare nuovamente della detrazione, ed è indifferente il fatto che i lavori iniziati nell’anno precedente alla richiesta del nuovo massimale sullo stesso immobile, per cui magari si è già esaurito il tetto massimo dei 96mila euro, siano stati terminati (risposta 285 del 2020 dell’Agenzia delle Entrate).

E’ chiaro che questa opzione NON è e non può essere adattabile a tutti ed è altrettanto chiaro che necessità di un buon lavoro da parte dei professionisti incaricati e di una quanto mai necessaria separazione contabile delle spese – e di questo occorre assolutamente tener conto – tuttavia è OGGI che siamo a fine ottobre che ha senso questo lavoro aggiuntivo.

A gennaio sarà tardi.

Articolo di Fabiana Nesi

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