La risposta n. 108/2026 supera il diniego del 2019, ma non trasforma ogni rudere in un acquisto agevolabile. La questione decisiva è costruire, già prima dell’atto, la prova che il fabbricato possa diventare davvero un’abitazione entro tre anni.
L’agevolazione viene richiesta quando il fabbricato non è ancora una casa. La sua conservazione dipende, però, da ciò che accadrà dopo l’acquisto.
È questo il vero elemento di novità della risposta n. 108 del 26 maggio 2026, con la quale l’Agenzia delle Entrate ha ammesso l’agevolazione “prima casa” anche per l’acquisto di un fabbricato collabente classificato F/2.
Il chiarimento può essere riassunto facilmente: anche un rudere può beneficiare dell’imposta di registro al 2 per cento, purché sia suscettibile di essere trasformato in abitazione e tale destinazione venga effettivamente realizzata entro tre anni.
L’F/2 è, per definizione, un fabbricato totalmente o parzialmente inagibile, caratterizzato da un livello di degrado tale da non poter produrre ordinariamente un reddito proprio e iscritto in Catasto senza attribuzione di rendita. Dietro la stessa sigla possono quindi trovarsi edifici molto diversi: un fabbricato recuperabile con un intervento importante, un bene sottoposto a vincoli, una consistenza difficilmente dimostrabile o un rudere che il progetto dell’acquirente non consente di ricostruire.
La risposta n. 108/2026 non rende irrilevanti queste differenze. Sposta, piuttosto, il centro dell’analisi: dalla fotografia catastale esistente al rogito alla possibilità concreta di arrivare, nei tempi richiesti, a un fabbricato abitativo.
L’agevolazione si chiede quindi subito, ma si consolida attraverso un risultato futuro. Per questo la verifica decisiva deve iniziare prima dell’acquisto.
nb: Il caso esaminato dall’Agenzia contiene più beni, non soltanto un rudere
Il contribuente aveva sottoscritto nel 2024 un contratto preliminare per l’acquisto di un fondo rustico, censito al Catasto terreni, con annessa unità collabente e area scoperta pertinenziale. L’unità F/2 era costituita da trulli con forno a legna, camini e cisterna.
L’acquirente dichiarava di possedere i requisiti ordinari per l’agevolazione e precisava che, dopo il rogito, avrebbe avviato e completato la pratica edilizia di ristrutturazione entro tre anni, destinando l’immobile ad abitazione.
Il quesito sottoposto all’Agenzia riguardava l’applicazione del beneficio all’unità collabente. Anche la conclusione della risposta riconosce l’agevolazione per “l’acquisto dell’immobile collabente, censito in categoria catastale F/2”.
La presenza, nel caso, di un fondo rustico non consente di concludere automaticamente che l’aliquota del 2 per cento si estenda all’intero terreno descritto nel preliminare.
Per l’area scoperta occorre verificare come sia censita e se ricorrano i presupposti per considerarla pertinenza del fabbricato. La prassi dell’Agenzia ha riconosciuto l’agevolazione alle aree scoperte pertinenziali quando risultano censite al Catasto urbano unitamente al bene principale; un terreno autonomamente iscritto al Catasto terreni non diventa invece agevolabile per il solo fatto di essere acquistato insieme all’abitazione.
Quando il contratto comprende fabbricato, area scoperta e fondo rustico, la domanda da porre non è dunque soltanto se spetti il beneficio, ma a quali beni e a quale parte del corrispettivo esso possa essere applicato. La descrizione catastale, il rapporto pertinenziale e la ripartizione del prezzo devono essere ricostruiti nel rogito senza estendere al terreno una conclusione che l’interpello formula espressamente per l’F/2.
Non è cambiata la legge: è cambiato il criterio di lettura
La novità diventa più chiara se la si confronta con la posizione assunta dalla stessa Agenzia nel 2019.
Anche la risposta n. 357 del 30 agosto 2019 riguardava alcuni trulli diroccati classificati F/2 che l’acquirente intendeva ristrutturare e destinare ad abitazione principale.
In quel caso il beneficio era stato negato. Secondo l’Agenzia, la categoria F/2 descriveva una situazione durevole di inagibilità e degrado, non assimilabile a quella temporanea dell’immobile in corso di costruzione. Il legislatore, si sosteneva, intendeva favorire l’acquisto di una casa concretamente utilizzabile e non un progetto futuro di trasformazione.
Su questa ricostruzione è intervenuta la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025.
I giudici hanno spostato l’attenzione dallo stato del fabbricato al momento del rogito alla sua concreta trasformabilità.
Se l’agevolazione è ammessa per un immobile in corso di costruzione, non vi sarebbe una ragione coerente per escludere un fabbricato esistente ma degradato, quando gli interventi edilizi possono condurlo alla medesima destinazione abitativa. Neppure la necessità di una demolizione e successiva ricostruzione costituisce, di per sé, una ragione ostativa.
La risposta n. 108/2026 recepisce questo orientamento e dichiara espressamente superate le indicazioni del 2019.
Non è stata introdotta una nuova agevolazione e non è stata modificata la nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986. È mutato il criterio utilizzato per stabilire se il bene possa rientrare nel beneficio: non è più decisiva l’attuale abitabilità, ma la sua concreta suscettibilità a diventare un’abitazione.
L’F/2 non è il requisito: è la condizione dalla quale parte la verifica.
Il passaggio più rischioso sarebbe trasformare il nuovo orientamento in una formula del tipo:
> immobile F/2 = agevolazione prima casa.
La risposta dell’Agenzia non afferma questo, l’iscrizione in F/2 identifica un fabbricato in condizioni di forte degrado e privo di rendita. Non dimostra, però, che quel fabbricato sia urbanisticamente regolare, che la consistenza preesistente sia ricostruibile, che la destinazione residenziale sia ammessa dagli strumenti urbanistici o che eventuali vincoli paesaggistici consentano l’intervento progettato.
Catasto, edilizia e urbanistica restano piani distinti.
Un bene può essere correttamente censito come collabente e, nello stesso tempo, incontrare limiti che ne impediscono o ne ridimensionano il recupero. Può esistere catastalmente senza che sia consentito ricostruirlo come l’acquirente immagina. Oppure il recupero può essere possibile, ma richiedere autorizzazioni e tempi incompatibili con il triennio.
Il fatto che il titolo abilitativo possa essere presentato dopo il rogito non significa che la fattibilità debba essere studiata dopo. Il rischio fiscale viene assunto con l’atto: la verifica tecnica dovrebbe quindi precederlo.
Occorre ricostruire lo stato legittimo del fabbricato, la sua consistenza, la destinazione originaria, i titoli disponibili, gli eventuali vincoli e la disciplina urbanistica applicabile. Solo dopo questa analisi è possibile capire se l’intenzione dell’acquirente corrisponda a un intervento realmente autorizzabile e realizzabile.
Ma allora che cosa deve essere dichiarato nel rogito?
La risposta n. 108/2026 richiede che siano presenti i requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla disciplina agevolativa e che l’acquirente renda nell’atto le dichiarazioni stabilite dalla nota II-bis.
Si tratta, in sintesi, delle dichiarazioni riguardanti la residenza nel Comune, l’assenza di altra abitazione posseduta nello stesso Comune nelle condizioni indicate dalla norma e l’assenza di precedenti acquisti agevolati su tutto il territorio nazionale, salve le ipotesi nelle quali la disciplina consente di alienare l’immobile già posseduto.
La risposta non introduce espressamente un’ulteriore dichiarazione obbligatoria con la quale l’acquirente debba impegnarsi a completare i lavori entro tre anni. Quell’impegno era stato assunto dall’istante nella formulazione del quesito, ma non compare tra le dichiarazioni tipizzate dalla nota II-bis.
Questo non significa che nel rogito convenga ignorare il progetto futuro. Una redazione prudente può descrivere la condizione attuale del bene, la sua suscettibilità alla trasformazione abitativa e l’intenzione dell’acquirente di realizzarla entro il termine. Serve però distinguere il requisito imposto dalla legge dalla cautela documentale adottata per rappresentare in modo coerente l’operazione.
Non è la frase inserita nell’atto a salvare l’agevolazione se l’immobile non diventa abitazione. Allo stesso tempo, un rogito che identifica con precisione beni, valori e progetto evita che una questione sostanziale venga affrontata, anni dopo, partendo da una documentazione ambigua.
Diciotto mesi e tre anni rispondono a obblighi diversi
Nel caso degli immobili collabenti è facile sovrapporre termini che devono rimanere distinti.
Il primo è quello ordinario di diciotto mesi per trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, quando l’acquirente non vi risiede già e non ricorre una delle diverse ipotesi previste dalla legge.
La norma richiede la residenza nel Comune, non necessariamente nell’immobile acquistato. “Prima casa” e “abitazione principale” non sono espressioni perfettamente sovrapponibili: il fabbricato può essere ancora inagibile mentre il requisito della residenza comunale viene soddisfatto altrove.
Il secondo termine è quello di tre anni dalla registrazione dell’atto entro il quale l’unità collabente deve essere ultimata e destinata ad abitazione. Non basta aver presentato una pratica edilizia, iniziato i lavori o sostenuto alcune spese. Alla scadenza deve poter essere dimostrato il risultato richiesto: il passaggio effettivo da unità collabente a fabbricato abitativo.
In concreto, assumono quindi importanza la conclusione dei lavori, la documentazione tecnica, l’aggiornamento catastale in una categoria abitativa ammessa e, quando dovuta, la documentazione relativa all’agibilità.
I tre anni dell’acquirente non esauriscono il tempo dell’accertamento
Il riferimento al “termine triennale utile per l’esercizio dell’attività accertativa” può indurre a pensare che, trascorsi tre anni dalla registrazione del rogito, ogni verifica sia definitivamente preclusa. La ricostruzione fornita dalla stessa Agenzia per gli immobili in corso di costruzione è più articolata.
La circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 distingue infatti il termine concesso al contribuente per ultimare l’abitazione dal termine entro il quale l’Ufficio può contestare la successiva perdita dei requisiti.
Il contribuente deve realizzare la destinazione abitativa entro tre anni dalla registrazione dell’atto. Il termine triennale dell’azione accertatrice decorre, invece, dalla data di ultimazione dei lavori; se i lavori non vengono ultimati, decorre dalla scadenza del triennio concesso per completarli.
Non si tratta quindi di un unico conto alla rovescia. Il primo triennio misura il tempo della prestazione richiesta all’acquirente; il secondo riguarda il tempo disponibile per il controllo, una volta che sia verificabile l’adempimento o l’inadempimento.
È una distinzione importante anche nella conservazione dei documenti. Il fascicolo non dovrebbe essere chiuso il giorno dell’accatastamento finale né eliminato allo scadere dei tre anni dal rogito: dovrà consentire di ricostruire la pratica anche durante il successivo periodo nel quale l’Amministrazione può esercitare il controllo.
Che cosa occorre poter provare dopo i lavori
Il programma dei lavori dovrebbe essere costruito tenendo conto non soltanto della durata del cantiere, ma anche dei tempi necessari per autorizzazioni, pareri, eventuali varianti e adempimenti finali. Tre anni possono sembrare molti quando si firma il preliminare e diventare pochi se la fattibilità non è stata verificata prima.
Non esiste nella risposta n. 108/2026 un elenco chiuso dei documenti idonei. La prova dovrebbe tuttavia rendere coerenti, almeno:
● l’identificazione catastale e la consistenza del bene acquistato;
● lo stato legittimo e i titoli edilizi;
● il progetto dal quale emerge la destinazione residenziale;
● gli eventuali pareri e autorizzazioni collegati ai vincoli;
● l’effettiva conclusione dei lavori entro il termine;
● la variazione catastale finale in una categoria abitativa diversa da A/1, A/8 e A/9;
● la documentazione sull’agibilità, quando richiesta;
● la corrispondenza tra il fabbricato descritto nel rogito, quello oggetto dell’intervento e quello risultante alla fine.
La pratica fiscale non può essere separata da quella tecnica. Il risultato da dimostrare non è il semplice sostenimento di una spesa, ma la trasformazione del bene acquistato in un’abitazione agevolabile.
Se la destinazione abitativa non viene realizzata nel termine, il contribuente si espone alla decadenza dal beneficio, con recupero della maggiore imposta, degli interessi e delle sanzioni applicabili.
Che cosa cambia rispetto alle categorie F/3 e F/4
Nel precedente articolo dedicato alle categorie F/2, F/3 e F/4 avevo affrontato queste classificazioni in relazione ai bonus edilizi e, in particolare, al Superbonus.
Quel quadro non può essere semplicemente aggiornato sostituendo aliquote e scadenze: la risposta n. 108/2026 riguarda un’imposta e un’agevolazione diverse. Resta però valido il metodo di partenza: la sigla catastale non esaurisce mai l’analisi fiscale.
Ai fini dell’agevolazione prima casa, i fabbricati F/3 in corso di costruzione erano già stati ammessi dalla prassi e dalla giurisprudenza, a condizione che fossero strutturalmente concepiti per uso abitativo e venissero ultimati nella destinazione richiesta entro il termine triennale.
La novità del 2026 consiste nell’applicazione dello stesso ragionamento agli F/2: l’inagibilità attuale non preclude il beneficio quando il fabbricato è concretamente recuperabile come abitazione.
La risposta, invece, non esamina gli immobili F/4, cioè le unità in corso di definizione. Sarebbe quindi improprio estendere automaticamente a questa categoria la conclusione raggiunta per i collabenti. Anche per gli F/4 devono essere ricostruite la natura effettiva del bene, la sua configurazione al rogito e la destinazione finale prevista.
F/2, F/3 e F/4 non sono tre modi equivalenti per descrivere un immobile non ancora abitabile. Rappresentano situazioni catastali differenti e richiedono verifiche differenti.
La risposta non risolve né il prezzo-valore né il regime IVA
La possibilità di ottenere l’agevolazione “prima casa” non risolve automaticamente tutte le questioni sulla tassazione del trasferimento.
La risposta n. 108/2026 esamina l’agevolazione nell’ambito dell’imposta di registro e richiama l’aliquota agevolata del 2 per cento. L’unità F/2 è però priva di rendita catastale: manca quindi il dato necessario per applicare il sistema del prezzo-valore. Si torna al criterio ordinario del valore venale in comune commercio, con i conseguenti poteri di rettifica dell’Ufficio; assume inoltre particolare rilievo la corretta attribuzione dei valori quando l’atto comprende più beni sottoposti a regimi diversi.
È inoltre improprio tradurre il chiarimento in una formula automatica secondo la quale, se il venditore è un soggetto passivo IVA, si applicherebbe senz’altro l’IVA “prima casa” al 4 per cento.
Il trattamento IVA della cessione di un F/2 è discusso.
La più recente dottrina notarile riconduce il trasferimento dell’unità collabente all’esenzione prevista dall’articolo 10, n. 8-bis, del D.P.R. 633/1972, con conseguente applicazione dell’imposta di registro proporzionale; questa ricostruzione non coincide con il precedente orientamento dell’Agenzia, fondato sull’assenza di una classificazione catastale ordinaria e favorevole all’imponibilità IVA.
La risposta n. 108 non prende posizione sul contrasto. Prima di indicare aliquote e imposte fisse occorre quindi individuare il soggetto cedente, la storia e la natura del bene, il regime della cessione e l’oggetto complessivo del contratto.
Le domande da porre prima del rogito
La risposta n. 108/2026 offre una possibilità che prima l’Agenzia negava, ma aumenta il peso delle verifiche preliminari. Prima di chiedere l’agevolazione occorre chiarire:
● che cosa viene acquistato esattamente e come sono individuati il fabbricato, l’area scoperta e l’eventuale terreno;
● a quali beni può essere applicata l’agevolazione e come deve essere ripartito il corrispettivo;
● se l’attribuzione della categoria F/2 corrisponde allo stato reale del bene;
● se esistono elementi sufficienti per ricostruire la consistenza e lo stato legittimo del fabbricato;
● se gli strumenti urbanistici e gli eventuali vincoli consentono la trasformazione in abitazione;
● quale titolo edilizio sarà necessario e se i tempi stimati sono compatibili con il triennio;
● quale sarà la categoria catastale finale e se rientrerà tra quelle ammesse al beneficio;
● se l’acquirente possiede tutti i requisiti ordinari “prima casa” e può rendere correttamente le relative dichiarazioni nell’atto;
● quale regime fiscale si applica alla cessione e quale sarà la base imponibile;
● quali documenti dovranno essere conservati per dimostrare, anche a distanza di anni, la conclusione del percorso.
Nessuna di queste domande trova risposta nella sola visura catastale.
Il sì dell’Agenzia è il punto di partenza, non quello di arrivo
Dopo la risposta n. 108/2026, un fabbricato collabente può essere acquistato con l’agevolazione prima casa anche se al momento del rogito non è abitabile.
È un cambiamento significativo, perché supera una posizione restrittiva che guardava soprattutto alla classificazione catastale e allo stato immediato del bene.
Non significa, però, che ogni rudere sia agevolabile né che tutti i beni compresi nello stesso contratto seguano automaticamente il regime dell’unità F/2.
La domanda da porre non è soltanto: l’immobile è censito in F/2?
Occorre chiedersi: quali elementi consentono di sostenere, già al momento del rogito, che proprio quel fabbricato potrà diventare un’abitazione entro tre anni, e quali documenti dimostreranno poi che la trasformazione è realmente avvenuta?
La differenza tra le due domande è la stessa che separa un’intenzione da un’operazione verificabile.
Ed è su questa differenza che si gioca la conservazione dell’agevolazione.
Fonti principali
● Agenzia delle Entrate, risposta n. 108 del 26 maggio 2026.
● Agenzia delle Entrate, circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, in particolare paragrafi 3.3 e 5.1.
● Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 32/E del 16 febbraio 2006, sulle aree scoperte pertinenziali.
● Agenzia delle Entrate, risposta n. 357 del 30 agosto 2019, richiamata nella documentazione ANCE.
● Corte di Cassazione, ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025, come richiamata nella risposta n. 108/2026.
● Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 36-2026/T, La cessione dei beni classificati nella categoria catastale F tra IVA e Registro.
● Federnotizie, Agevolazione prima casa e unità collabenti (cat. F/2), per i profili relativi al rogito, al prezzo-valore e al regime IVA.
● EC News, Agevolazione prima casa per l’acquisto di fabbricato collabente, per la decorrenza del termine di accertamento e il titolo abilitativo successivo al rogito.
● D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa, Parte prima, articolo 1, nota II-bis, e articolo 76.
● D.M. 2 gennaio 1998, n. 28, articolo 3, comma 2.
Aggiornato al 4 settembre 2026.
Autrice
Dott.ssa Fabiana Nesi
Dottore Commercialista
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