Locazioni brevi cosa è cambiato? tra aliquote maggiorate e trattenute d’acconto anticipate facciamo il punto sulla situazione
A seguito della decisione della Corte di Giustizia dell’Unione europea che ha sostanzialmente confermato che la legge può chiedere sia di raccogliere dati sulle locazioni effettuate che di applicare la ritenuta d’imposta alla fonte prevista dal regime fiscale nazionale e soprattutto dopo la Legge di bilancio (L. 213/2023) si sono attivate alcune modifiche alla disciplina fiscale delle locazioni brevi.
Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
La disciplina è dettata dall’articolo 4, D.L. 50/2017.
Art. 4
(Regime fiscale delle locazioni brevi)
1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
2. A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
3. Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.
3-bis. COMMA ABROGATO DALLA L. 30 DICEMBRE 2020, N. 178.
4. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati. L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di cui al comma 1 e 3 è punita con la sanzione di cui all’articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.
5. I soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322. Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.
5-bis. I soggetti di cui al comma 5 non residenti in possesso di una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell’articolo 162 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono agli obblighi derivanti dal presente articolo tramite la stabile organizzazione. I soggetti non residenti riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, ai fini dell’adempimento degli obblighi derivanti dal presente articolo, in qualità di responsabili d’imposta, nominano un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600. In assenza di nomina del rappresentante fiscale, i soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono allo stesso gruppo dei soggetti di cui al periodo precedente sono solidalmente responsabili con questi ultimi per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3.
5-ter. Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno di cui all’articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e del contributo di soggiorno di cui all’articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, con diritto di rivalsa sui soggetti passivi, della presentazione della dichiarazione, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale. La dichiarazione deve essere presentata cumulativamente ed esclusivamente in via telematica entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo, secondo le modalità approvate con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, sentita la Conferenza Stato-città ed autonomie locali, da emanare entro centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione ( il termine del 30 giugno previsto dal comma 5-ter del presente articolo per la presentazione della dichiarazione dell’imposta di soggiorno per gli anni di imposta 2020 e 2021 è differito al 30 settembre 2022). Per l’omessa o infedele presentazione della dichiarazione da parte del responsabile si applica la sanzione amministrativa pecuniaria del pagamento di una somma dal 100 al 200 per cento dell’importo dovuto.
Per l’omesso, ritardato o parziale versamento dell’imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno si applica la sanzione amministrativa di cui all’articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471.
6. Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall’entrata in vigore del presente decreto, sono stabilite le disposizioni di attuazione dei commi 4, 5 e 5-bis del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario.
7. A decorrere dall’anno 2017 gli enti che hanno facoltà di applicare l’imposta di soggiorno ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e il contributo di soggiorno di cui all’articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, possono, in deroga all’articolo 1, comma 26, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, e all’articolo 1, comma 169, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, istituire o rimodulare l’imposta di soggiorno e il contributo di soggiorno medesimi.
7-bis. Il comma 4 dell’articolo 16 del decreto legislativo 14 settembre 2015, n. 147, si interpreta nel senso che i soggetti che hanno optato, ai sensi del predetto comma 4, per il regime agevolativo previsto per i lavoratori impatriati dal comma 1 del medesimo articolo, decadono dal beneficio fiscale laddove la residenza in Italia non sia mantenuta per almeno due anni. In tal caso, si provvede al recupero dei benefici già fruiti, con applicazione delle relative sanzioni e interessi.
LE NOVITA’
Ripercorsa la norma di riferimento sui redditi derivanti dai contratti di locazione breve per le persone fisiche al di fuori dall’attività d’impresa, ricordiamo che è possibile esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca di cui all’articolo 3, D.L. 23/2011.
Con la legge di bilancio 2024, l’aliquota della cedolare secca è aumentata al 26% in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta, con la possibilità di assoggettare i proventi derivanti dai contratti di locazione di breve durata di un solo immobile alla minore aliquota del 21%, previa indicazione in dichiarazione dei redditi.
La ritenuta del 21% operata dagli intermediari immobiliari residenti quindi DEVE ESSERE CONSIDERATA a titolo d’acconto così come quella dei soggetti che gestiscono portali telematici.
Gli intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali telematici non residenti, ma in possesso di una stabile organizzazione in Italia adempiono tramite questa agli obblighi previsti.
La norma prevede che I soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, in possesso di una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione europea, debbano utilizzare quest’ultima per adempiere alle obbligazioni.
Qualora gli stessi soggetti sono riconosciuti privi di stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione europea, ai fini dell’adempimento degli obblighi derivanti dall’articolo 4, D.L. 50/2017, in qualità di responsabili d’imposta, nominano un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23, D.P.R. 600/1973.
In assenza di nomina del rappresentante fiscale, i soggetti residenti nel territorio dello Stato, che appartengono allo stesso gruppo dei soggetti obbligati, sono solidalmente responsabili con questi ultimi per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni (o dei corrispettivi) relativi ai contratti di locazione breve.
I soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea, riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi ovvero nominare, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23, D.P.R. 600/1973.
In definitiva la normativa, quando e se applicata, avrebbe lo scopo principale di trattenere sempre per gli host privati ALMENO una prima ritenuta sui ricavi pari al 21% in maniera tale da introitare sin dall’origine dell’incasso della locazione turistica buona parte delle imposte gravanti sull’attività.
Tale adempimento tuttavia riscontra diverse criticità dal punto di vista pratico e non tutti i portali adempiono al disposto normativo e in alcuni casi, per esempio Airbnb, ha deciso di richiedere ai propri “host” DI AUTORIZZARLI ad applicare la RITENUTA, e come spiegato nelle sue FAQ NON AGIRA’ RETROATTIVAMENTE SUGLI INCASSI MATURATI FINO ALLA DATA IN CUI IL PROPRIO ASSISTITO NON HA CONFERMATO L’AUTORIZZAZIONE.
Questo il testo su AIRBNB:
Quando inizierà Airbnb a trattenere il 21% sui miei guadagni?
Inizieremo ad applicare il 21% di ritenuta fiscale sui tuoi guadagni non appena ci autorizzerai a farlo o, se affitti un alloggio sulla nostra piattaforma, qualora tu non compia nessuna scelta durante i 14 giorni di tempo previsti. La ritenuta fiscale verrà applicata a tutti i compensi futuri relativi all’affitto di alloggi in Italia, indipendentemente da quando vengono effettuate le prenotazioni (ad esempio, se il 5 gennaio 2024 ci richiedi di trattenere le tue imposte sul reddito, inizieremo ad applicare il 21% di ritenuta fiscale sui tuoi compensi a partire da quella data, anche se questi si riferiscono a prenotazioni effettuate nel 2023). I compensi riguardanti soggiorni precedenti non saranno soggetti a ritenuta da parte nostra.
BOOKING ADOTTA UNA STRATEGIA DIFFERENTE:
Booking invece ha adottato, almeno sulla carta, un’altra strategia: nessuna opzione.
Ritenuta del 21% applicata sempre salvo che non l’host non si sia registrato con Partita IVA o che abbia dichiarato si fornire servizi aggiuntivi.
Riportiamo una sintesi del testo sul loro portale:
Informazioni sulla trattenuta delle imposte per gli affitti a breve termine dei partner in Italia (cedolare secca)
Le norme italiane sulle tasse per gli affitti a breve termine ci impongono di riscuotere la cedolare secca dai partner che affittano immobili residenziali in Italia e che soddisfano un certo numero di altre condizioni.
Come richiesto dalle norme italiane sulle imposte in materia di affitti a breve termine, siamo responsabili della riscossione della cedolare secca al 21% dai partner italiani a cui si applicano tali norme. Per i soggiorni fino a un massimo di 30 giorni, il calcolo della cedolare secca al 21% si basa sul valore totale delle prenotazioni il cui pagamento è facilitato con il servizio Pagamenti tramite Booking.com (escluse altre tasse come l’IVA e la tassa di soggiorno). Paghiamo questa imposta alle autorità fiscali italiane per conto dei nostri partner mensilmente. All’inizio del 2024 condivideremo ulteriori dettagli su come intendiamo riscuotere questa imposta dai partner.
Se queste regole si applicano a te in quanto nostro partner, ti invieremo anche una certificazione annuale con l’indicazione dell’importo totale della cedolare secca che abbiamo riscosso da te e pagato per tuo conto. Lo faremo entro tre mesi dalla fine dell’anno civile. Potrai utilizzare questa certificazione per recuperare tale importo quando presenterai la tua dichiarazione dei redditi personale. Tieni presente che resti responsabile dei tuoi obblighi per quanto riguarda le imposte sul reddito personale.
A quali partner Booking si applicano queste regole?
Queste regole si applicano a te se hai attivato i Pagamenti tramite Booking.com e soddisfi tutte queste condizioni:
- Affitti tra uno e quattro immobili residenziali (con almeno uno iscritto come immobile residenziale nel registro catastale italiano).
- Non offri servizi aggiuntivi, come pasti (inclusa la colazione), servizio in camera, reception, pulizia giornaliera degli alloggi, lavanderia, stiratura, noleggio auto, guida turistica, organizzazione di tour, servizio di traduzione, noleggio biciclette, navetta aeroportuale, ecc.
- Non ci hai fornito il tuo numero di partita IVA o non ne possiedi uno.
Se hai un numero di partita IVA e lo hai indicato nell’extranet, queste norme fiscali non ti riguardano e non riscuoteremo da te la cedolare secca.
Da un punto di vista prettamente fiscale è in primis doveroso evidenziare che la formulazione di Booking è parzialmente fuorviante parlando solo di “cedolare secca” , in realtà la ritenuta che viene trattenuta da Booking ESULA dall’opzione per la cedolare secca che il locatore può decidere di adottare o meno. Si tratta di una ritenuta a titolo di ACCONTO che potrà esser fatta valere in sede di dichiarazione annuale dei redditi e decurtata SIA dall’IRPEF che , in alternativa, sull’Imposta Sostitutiva dell’IRPEF cosiddetta “cedolare secca”.
E’ invece ESATTO quanto affermato a proposito della Partita IVA e a tal proposito si sottolinea che :
Dopo 4 appartamenti si diventa imprenditori
L’articolo 1 comma 595 della legge 178/2020, ha disposto che il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Dal quinto appartamento utilizzato per fitti brevi dunque si presume che l’attività di locazione sia svolta in forma imprenditoriale con obbligo di apertura della partita Iva, la possibilità di applicare il regime semplificato, ordinario o forfettario, e l’obbligo di iscrizione alla gestione commercianti ed artigiani Inps
In tale ipotesi ovvero : l’apertura della Partita IVA e l’esercizio dell’attività in forma d’impresa, la RITENUTA D’ACCONTO al 21% nondeve essere applicata.
MA AD OGGI, A CHE PUNTO SIAMO? SONO APPLICATE LE RITENUTE D’ACCONTO?
In questo complicato quadro occorre anche aver ben chiaro che un conto è AVER L’OBBLIGO DI FARE LA RITENUTA, ANNUNCIARE PUBBLICAMENTE CHE LA SI FARA’ E UN ALTRO E’ VERIFICARE che questa sia DAVVERO trattenuta e che sia poi REALMENTE versata nelle tasche del nostro Stato.
Sembra che all’atto pratico, al momento, non tutto sia ancora così chiaro e cristallino e anche se ancora siamo alle prime settimane del 2024 parrebbe che questo 21% non sia stato ancora effettivamente trattenuto sulle prime transazioni dell’anno. Almeno non sempre e non da tutti.
Sarebbe opportuno verificare se ciò stia regolarmente avvenendo anche per non trovarsi a posteriori con brutte sorprese.
Di fatto se la piattaforma di prenotazione non assolve l’obbligo imposto dalla Legge questo non libera il locatore dal denunciare i propri guadagni al fisco italiano e potrebbe diventare piuttosto complicato avere situazioni miste con parte degli introiti con ritenuta e parte al lordo,
E’ oltretutto evidente che questa disparità renderebbe sleale la concorrenza tra gli operatori e confonderebbe ancora di più i calcoli dei locatori non professionali.
Ricordiamo infatti ancora una volta che questa imposta riguarda UNICAMENTE le persone fisiche che NON fanno dell’ospitalità la loro professione abituale ma semplicemente un modo per ottimizzare i rendimenti delle abitazioni non utilizzate in modo continuativo come abitazioni principali.
I problemi operativi da sciogliere sono molteplici e spesso assolutamente di non facile soluzione soprattutto perché le alternative possibili sono davvero molte e le piattaforme non erano strutturate/create per accogliere tutta la mole di distinguo fiscali che il nostro ordinamento fiscale può contenere.
Basti pensare al fatto, per esempio, che è possibile registrarsi alle piattaforme ANCHE qualora non si sia gli effettivi proprietari (o gli unici proprietari) dell’immobile.
Molto spesso il contribuente tenuto alla redazione della dichiarazione dei redditi per gli affitti percepiti è persona differente da colui che risulta aver fatto da tramite per la buona conclusione dell’esperienza.
Purtroppo dietro l’apparente semplicità proposta dalle ottime vetrine di promozione degli intermediari più famosi dal punto di vista fiscale NON c’è equivalente facilità di gestione.
Anche il commercialista più attento può non sapere quali siano stati gli incassi reali del proprio cliente SE il cliente stesso non gli produce i resoconti chiari della propria situazione.
Ecco perché è opportuno SEMPRE, prima di intraprendere delle attività di locazione, approfondire molto bene il funzionamento reale del sistema di tassazione a cui si va incontro e rivolgersi ad un Commercialista esperto dell’argomento oltre che a professionisti specializzati sugli aspetti gestionali e promozionali del business che si intende intraprendere ( ancorché occasionale ).
Solo così è possibile produrre una corretta pianificazione dei prezzi da applicare ai soggiorni e rendersi conto se sia più corretto esercitare l’opzione per una tassazione o l’altra ove possibile.
Lorenzo Venturi su you tube spiega con chiarezza e linearità la situazione ad oggi, tra i molti video consiglio:
Ritenuta d’Acconto Airbnb: Tutto ciò che devi Sapere
2024 Ritenuta Acconto Booking…Quanto rimane davvero in tasca?
Articolo di Fabiana Nesi
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