Basta una scrittura privata ANCHE successiva all’atto di cessione per lasciare al venditore il diritto alla detrazione
La nuova circolare dell’Agenzia delle Entrate torna ad occuparsi delle vicende relative alla detrazione IRPEF derivante da Bonus e Superbonus Edilizi e ripercorrendo tutta la prassi sulla materia dal 1998 in poi tratta i casi più comuni di “passaggio”.
Dal canto nostro già con Le detrazioni edilizie ereditate non si trasferiscono al successivo erede
ed anche con Superbonus, le detrazioni spettano agli eredi in caso di decesso del committente?
avevamo sottolineato uno degli aspetti più ostici per questa materia, ovvero i casi di decesso, mentre la circolare 28/e si dedica anche a queste altre ipotesi:
- Passaggio di proprietà infrannuale
- Inquilino e/o comodatario
- Convivente del proprietario dell’immobile
- Vendita dell’immobile e autonomia contrattuale
- usufrutto
- Cessione parziale dell’immobile
Trasferimento dell’immobile sul quale sono stati eseguiti gli interventi
Leggi tutto: Trasferimento degli immobili oggetto di Bonus edilizi
In linea di principio la variazione del possesso dell’immobile comporta il trasferimento delle quote di detrazione residue in capo al nuovo titolare .
La variazione della titolarità dell’immobile sul quale sono effettuati gli interventi prima che sia
trascorso l’intero periodo di fruizione della detrazione comporta, nei casi più frequenti, il
trasferimento delle quote di detrazione non fruite.
Per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 2.1.14).
Inoltre,
Le quote residue di detrazione non si trasferiscono nell’ipotesi in cui la detrazione spetta al detentore dell’immobile (ad esempio, l’inquilino o il comodatario) in quanto lo stesso ha diritto alla detrazione anche se la detenzione cessa (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 4).
Analogo ragionamento vale anche per il familiare convivente del proprietario dell’immobile che,
pertanto, potrà fruire della quota di detrazione relativa alle spese sostenute anche nell’ipotesi in cui l’unità immobiliare, sulla quale sono stati eseguiti gli interventi, venga ceduta.
Vendita dell’immobile
In assenza di diversa indicazione nell’atto di trasferimento dell’immobile oggetto di riqualificazione energetica, le quote residue di detrazione competono all’acquirente (art. 9-bis, del d.m. 19 febbraio 2007 e art. 9, comma 1, del d.m. 6 agosto 2020).
Tale criterio trova applicazione in tutte le ipotesi di cessione dell’immobile e, quindi, anche in caso di donazione nonché di permuta.
E’ interessante rilevare che l’Agenzia concede la possibilità di rimediare a una eventuale “mancanza” risultante dall’Atto di Cessione, in tal senso nella Circolare 28/E si specifica che :
Se nel rogito non risulta la volontà di mantenere in capo al venditore la detrazione residua, tale volontà può essere formalizzata successivamente in una scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dà atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito.
Nell’ipotesi in cui un contratto di compravendita di un immobile stipulato nel medesimo anno di
sostenimento della spesa prevede che la detrazione rimanga in capo al cedente, che ha sostenuto la spesa, quest’ultimo fruirà dell’intera quota della detrazione (Circolare 01.06.2012 n. 19/E, risposta 1.8).
USUFRUTTO
In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario ma rimangono al nudo proprietario.
Oltre a ciò, in caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di usufrutto, le quote di detrazione non fruite dal venditore, si trasferiscono al nudo proprietario in quanto a quest’ultimo si trasferisce la titolarità dell’immobile.
Inoltre, qualora sia ceduta solo una quota dell’immobile, l’utilizzo delle rate residue rimane in capo al venditore tranne nel caso in cui, per effetto della cessione pro-quota, la parte acquirente diventi proprietaria esclusiva dell’immobile (Risoluzione 24.03.2009 n. 77/E).
Articolo di Fabiana Nesi
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