Sismabonus e Supersismabonus acquisti, l’Agenzia delle Entrate conferma: entro il termine normativo anche l’atto Notarile di acquisto.

RISPOSTA MULTIPLA NELL’INTERPELLO n. 556 del 25 agosto 2021:

  • Il rogito sia nel Sismabonus acquisti che nel Supersisma bonus acquisti  deve essere stipulato entro IL TERMINE DELL’AGEVOLAZIONE previsto dalla norma (ovvero entro il 31 dicembre 2021 nel primo caso e entro il 30 giugno 2022 nel secondo).
  • Lo sconto in fattura preclude (sembra) la cessione del credito al medesimo soggetto.

Avevamo affrontato l’argomento di quale fosse il termine per beneficiare del Sismabonus Acquisti e del Supersismabonus acquisti la settimana scorsa e l’Agenzia delle Entrate pubblica nella giornata di mercoledì un’altra risposta che persiste sulla stessa linea delle precedenti.

Come si ricorderà ( si veda al proposito : “Qual è il termine per beneficiare del Sismabonus Acquisti?”) la domanda giusta sull’argomento scaturiva dall’osservazione di tre differenti questioni:

  • La norma pone un termine finale per il sostenimento delle spese MA non afferma che lo stesso valga anche per l’atto di compravendita, che quindi, stante alla sola lettura della legge, potrebbe essere fatto anche a posteriori.

  • Il Semplificazioni Bis ha esteso a 30 mesi il lasso di tempo entro il quale poter fare l’acquisto beneficiando del Sismabonus/Supersismabonus acquisti a far data dalla fine dei lavori dell’impresa costruttrice.

  • La prassi della Agenzia delle Entrate in più risposte, nonostante ciò non sia palesato in nessun articolo di legge, ha sempre sostenuto che l’acquisto debba essere completato con atto di compravendita ENTRO la finestra temporale prevista dalla normativa di riferimento.

Nell’interpello n. 556/2021 il richiedente pone diversi interessanti quesiti inerenti il Supersismabonus acquisti  oltre alla questione del rogito e le risposte fornite meritano anch’esse di essere riportate e rese note.

In merito alla questione del termine al fine di non commettere un’errata valutazione è importante considerare che le risposte agli interpelli ancorché pubblicate e datate si riferiscono ovviamente a quesiti effettuati nei mesi passati e appare verosimile che  l’interpello a cui ci riferiamo sia stato inviato prima della conversione in legge del Semplificazioni bis e al prolungamento da 18 a 30 mesi per poter procedere al cambio di residenza e/ alla stipula del rogito

In ogni caso l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 556/2021, riprendendo la prassi ormai consolidata continua ad esprimersi come segue:

in relazione alle modalità di fruizione del cd.Sismabonus acquisti, con la circolare n. 30/E del 2020 è stato chiarito che, affinché gli acquirenti persone fisiche delle unità immobiliari possano beneficiare del Superbonus per l’acquisto di case antisismiche, è necessario che i requisiti sussistano nel periodo di vigenza della norma. Conseguentemente, è necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 30 giugno 2022. (….). Quanto appena illustrato è valido per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione abitativa. Diversamente, per godere delle detrazioni di cui al comma 1-septies, articolo 16, decreto legge n. 63 del 2013 per gli immobili che alla fine dell’intervento di demolizione e ricostruzione non risulteranno a destinazione abitativa, bisognerà perfezionare l’acquisto entro il 31 dicembre 2021.”

Le perplessità sull’argomento restano pertanto intatte e ricordando che tempistiche per risposte agli interpelli raramente anticipano i 90 giorni concessi dall’ art. 11 c. 1 lett. a) L. 212/2000 , senza un intervento ufficiale di tendenza differente, resta davvero pochissimo tempo per poter interpellare nuovamente l’Agenzia delle Entrate alla luce delle modifiche entrate in vigore dal 31 luglio 2021.

Manca infatti una risposta che chiarisca la posizione dell’ente controllore che tenga conto del novellato art. 16 c. 1- septies L. 63/2013 che concedendo 30 mesi a coloro i quali procedano all’acquisto di unità oggetto dell’agevolazione possano ottenere il relativo bonus.

La valenza dell’aver dilatato i tempi per fare il rogito sarebbe davvero risibile se ( in assenza di proroghe del Bonus e Superbonus) ci si dovesse attenere all’interpretazione fornita dall’Agenzia delle Entrate.

Come preannunciato sin dall’inizio anche le altre domande formulate nell’interpello 556/2021 rivestono la loro importanza.

Vediamole insieme analizzando il caso specifico.

Il contribuente nella stesura dell’interpello 556/2021 spiega che avrebbe intenzione di  acquistare da un’impresa di costruzione una o più unità immobiliari derivanti da un intervento di demolizione e ricostruzione di due edifici preesistenti, uno avente destinazione residenziale, l’altro industriale che al termine degli interventi di ristrutturazione diventeranno tutte  unità accatastate in categoria A/3 e A/10.

Nel caso prospettato gli interventi posti in essere dall’impresa di costruzione garantiscono sui due edifici il miglioramento sismico di due classi, la riqualificazione energetica, l’incremento delle unità immobiliari, il rispetto dei requisiti previsti dal comma 1-septies, dell’articolo 16, del decreto legge n. 63 del 2013 e la conclusione dei lavori entro il 31 dicembre 2021.

Entro la stessa data il contribuente auspica di riuscire anche a rogitare le unità immobiliari di suo interesse.

Nel caso in cui non dovesse riuscire a perfezionare l’acquisto delle unità immobiliari entro il 31 dicembre 2021, l’istante procederà sottoscrivendo un preliminare di compravendita con versamento di acconti prezzo entro la data del 31 dicembre 2021 e il saldo al rogito, da effettuare nel 2022 e comunque entro 18 mesi dal termine dei lavori da parte dell’impresa.

( La domanda di interpello evidentemente è stata formulata ante modifiche del Semplificazioni bis. Con l’entrata in vigore della norma, ovvero dal 31 luglio 2021,   è stato infatti allungato il termine massimo entro il quale procedere al rogito dopo la fine lavori : da 18 mesi si è passati a 30 ).

 Per quanto riguarda la  detrazione, il contribuente  fa presente di non aver ancora deciso se chiedere lo sconto in fattura all’impresa di costruzione o cedere il credito a banche o alla stessa impresa di costruzione.

In merito alla specifica situazione le questioni per le quali interpella la Direzione Regionale dell’Agenzia delle Entrate sono molteplici.

Oltre alla già citata domanda del termine massimo per beneficiare del Sismabonus Acqusiti

viene chiesto:  

  1. Se per accedere al Sismabonus ed al Superbonus sia rilevante la qualificazione dell’edificio all’inizio dei lavori (residenziale o non residenziale) e se sia rilevante il cambio di destinazione d’uso dell’edificio a fine intervento.
  2. Se siano detraibili solo gli acconti versati nel 2021 o anche il saldo corrisposto al rogito nel 2022, nel caso in cui dovesse perfezionare l’acquisto delle unità immobiliari successivamente al 31 dicembre 2021, stipulando con l’impresa nell’anno 2021 un preliminare di compravendita e versando delle somme a titolo di acconto prezzo.
  3. Nell’ipotesi di un prezzo di acquisto dell’immobile pari a euro 200.000,00, per il quale ha diritto ad una detrazione, calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro, pari a euro 105.600,00, se sia possibile trasferire al venditore/costruttore l’intero credito corrispondente a tale detrazione, anche a fronte di uno sconto in fattura inferiore a 96.000,00 euro (ad esempio euro 90.000,00).  In caso di risposta negativa, se sia possibile cedere il credito (in toto o parzialmente) all’impresa di costruzione e se sia possibile compensare il prezzo di acquisto dell’immobile con la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.
  4. Se la circostanza che l’impresa richieda, per il medesimo intervento di demolizione e ricostruzione degli edifici ma per voci di spesa diverse, l’agevolazione di cui all’ecobonus, possa compromettere la successiva agevolazione in capo all’acquirente delle unità immobiliari.
  5. Quali asseverazioni debbano essere predisposte nel caso di Sismabonus acquisti, di cui al comma 4 dell’articolo 119 del decreto Rilancio.

Queste le risposte :

Con riferimento al quesito n. 1,

Per quanto riguarda la natura del fabbricato prima della demolizione e ricostruzione, l’agenzia fa presente che “ai soli fini del Superbonus al termine degli interventi l’immobile deve avere natura residenziale e conseguentemente essere accatastato in una delle categorie agevolabili”.

Nel caso prospettato pertanto – rispettando i relativi termini differenziati per la fine lavori e rogito – si ritiene che sarà applicabile il Superbonus acquisti nella formulazione del 110% se l’acquisto riguarderà gli immobili classificati come A3 e potrà essere agevolato come SISMABONUS ACQUISTI ORDINARIO l’immobile accatastato come A10.

Per quanto riguarda il quesito n. 2,

concernente la detraibilità degli acconti, “ gli acquirenti delle case antisismiche potranno fruire del Superbonus anche per gli acconti pagati dal 1° luglio 2020 (in quanto l’agevolazione a tale data è vigente), in applicazione del principio di cassa, a condizione tuttavia che il preliminare di acquisto sia registrato e che il rogito sia stipulato entro il medesimo termine del 30 giugno 2022. “

In caso di Sismabonus acquisti “ordinario” ex art. 16 comma 1- septies D.L. 63/2013, come dicevamo all’inizio della trattazione,  bisognerà perfezionare l’acquisto entro il 31 dicembre 2021.

L’agenzia, quindi riportando al 31 dicembre 2021 o al 30 giugno 2022 (per il superbonus) la data ultima in cui poter effettuare il rogito di  fatto NON risponde alla domanda in merito al pagamento del saldo da farsi nel 2022, posto che, oltre il termine fissato dalla norma la stessa ritiene che si decada totalmente dal beneficio fiscale anche in caso di acconti versati a seguito di preliminare di vendita registrato. 

Con riferimento al quesito n. 3

Ricordando che l’articolo 121 riconosce la possibilità di optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo anticipato dal fornitore sotto forma di “sconto in fattura”, già la circolare n. 24/E del 2020, chiariva che il contributo sotto forma di sconto non può in ogni caso essere superiore al corrispettivo dovuto.

 In sostanza, nel caso di specie, “l’acquirente può ottenere dall’impresa venditrice uno sconto in fattura non superiore al corrispettivo dovuto a fronte del quale l’impresa stessa matura un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante all’acquirente. Pertanto, come nell’esempio prospettato, nell’ipotesi di un prezzo di acquisto dell’immobile pari a euro 200.000,00, l’acquirente ha diritto ad una detrazione, pari al 110 per cento, calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro, pari a euro 105.600,00. In tale caso, l’impresa venditrice che riconosce uno sconto pari a 96.000 euro maturerà un credito di imposta pari a euro 105.600,00.

Nel caso in cui, invece, lo sconto sia “parziale”, il credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante nella misura del 110 per cento, sarà calcolato in funzione dell’ammontare dello sconto praticato.

 Nella ipotesi prospettata, se l’impresa applica uno sconto pari a 90.000 euro maturerà un credito d’imposta pari a99.000 euro.

L’acquirente potrà altresì far valere in dichiarazione una detrazione pari a 6.600euro (110 per cento di 6.000 euro di spese rimaste a suo carico) o, in alternativa, optare per la cessione del credito corrispondente a tale importo rimasto a carico, ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Da notate che l’agenzia delle Entrate NON cita tra i possibili “altri soggetti” l’impresa/costruttore con la quale è stato fatto lo sconto in fattura.

Ciò indurrebbe a far pensare che il fornitore che ha praticato lo sconto in fattura potrebbe NON essere tra i soggetti ai quali sia possibile cedere il credito d’imposta residuale.

La risposta dell’Ade su questo punto resta non compiutamente espressa.

Si propende tuttavia per l’impossibilità di poter effettuare sia sconto che cessione in relazione al medesimo fornitore anche in virtù del fatto che l’Agenzia stessa prosegue parlando di “ALTERNATIVA”.

Si legga:

In alternativa allo sconto in fattura, l’acquirente può optare per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.

Come chiarito nella citata circolare n. 24/E del 2020, la cessione può essere disposta in favore:

− dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi;

− di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti);

− di istituti di credito e intermediari finanziari”

“(…) Pertanto, nel caso prospettato in cui il prezzo di acquisto dell’immobile è pari a euro 200.000,00, l’acquirente può optare per la cessione, anche parziale, dell’importo corrispondente alla detrazione di euro 105.600,00 (calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro), a favore dell’impresa costruttrice che potrà scomputarlo dal prezzo di acquisto medesimo.”

In sostanza, secondo l’Agenzia delle Entrate , sembrerebbe di capire che tenuto conto che l’originale “via maestra” è la detrazione d’imposta da utilizzare in compensazione mediante la dichiarazione dei redditi, le operazioni di SCONTO IN FATTURA e CESSIONE DEL CREDITO, sono ritenute come due ALTERNATIVE percorribili ma non sovrapponibili.

Per quanto riguarda il quesito n. 4,

concernente la possibilità di riconoscere nell’ambito di un unico progetto di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione le detrazioni relative all’Ecobonus in capo all’impresa e “Sismabonus acquisti” in capo agli acquirenti delle unità immobiliari, si fa presente che laddove l’impresa di costruzione possa identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi di ecobonus disciplinati dall’articolo 14 del medesimo decreto legge n. 63 del 2013, la predetta detrazione non è incompatibile con la detrazione spettante all’Istante (Sismabonus acquisti) all’atto dell’acquisto delle unità immobiliari.

Con riferimento al quesito n. 5,    

in merito alla redazione e presentazione delle asseverazioni previste dall’articolo 119, comma 13, lett. b) del decreto legge n. 34 del2020, convertito in legge n. 77 del 2020,   L’Agenzia fa presente che  “l’agevolazione di cui al comma 1-septies, dell’articolo 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 è commisurata al prezzo della singola unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita e non alle spese sostenute dall’impresa in relazione agli interventi agevolati”.

Per questo motivo nel caso citato NON deve essere attestata la «corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati».

Articolo di Fabiana Nesi

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