La recentissima Sentenza della Cassazione risponde sull’argomento in relazione ad un preliminare di vendita immobiliare.
Cos’è e a cosa serve la Caparra? Ricominciamo da qui.
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) configura un negozio, accessorio ad un altro contratto, che si perfeziona con la dazione di una somma di denaro (o di altri beni fungibili), la quale assume la funzione di liquidazione anticipata dell’eventuale danno da inadempimento.
Si tratta, quindi, di un istituto diretto a regolare, riguardo ad entrambi i contraenti, le conseguenze dell’inadempimento contrattuale.
Ad esempio, si configura una caparra confirmatoria se, nell’ambito degli accordi assunti in sede di stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, il promissario acquirente consegna all’altra parte una somma di denaro pari a 15.000 euro, con l’accordo che la parte ricevente (promittente venditore) la trattenga fino alla stipula del contratto definitivo per poi:
- restituirla o imputarla al pagamento del prezzo dovuto per il contratto definitivo, in caso di regolare stipula del contratto definitivo;
- acquisirne definitivamente la titolarità ove, per colpa dell’altro contraente (promissario acquirente), non si pervenga alla stipula del definitivo;
- restituirne il doppio all’altro contraente (promissario acquirente) ove il contratto definitivo non venga stipulato per colpa della parte che ha ricevuto la caparra (promittente venditore).
La funzione NON è quella di acconto prezzo e per questo motivo, quando viene ricevuta da un’impresa quest’ultima NON ha obbligo di emettere fattura con IVA.
Solo gli acconti sul prezzo infatti configurano un parziale adempimento dell’obbligazione di pagamento e fiscalmente scontano l’applicazione della medesima IVA che grava sulla cessione del bene,
Accade più frequentemente del dovuto che nei preliminari di compravendita venga indicato che l’acquirente provveda al versamento di una caparra ma che poi al momento della stipula tra le parti si convenga che questo importo non venga reso e che si trasformi automaticamente in un acconto prezzo.
Tale prassi NON è da ritenersi lesiva di alcuna delle parti e NON configura alcun illecito, tuttavia, a ben vedere , quando si volesse insinuare che la cifra originariamente pagata NON aveva NEL CONCRETO una funzione di TUTELA ma SOLO quella di agevolare finanziariamente la parte venditrice con un pagamento anticipato “mascherato”, allora si aprirebbe un diverso scenario.
Riqualificare ACCONTO quel che si era chiamato “CAPARRA” significa considerare una omessa fatturazione e quindi un omissione di IVA liquidata e versata.
Nel caso di acquirente privato e venditore impresa un reale danno temporale per le casse dello Stato.
E’ su questo che si è dibattuto nella Commissione Tributaria di Roma prima, nella Regionale del Lazio fino alla definitiva presa di posizione della Corte di Cassazione con la Sentenza del 31 marzo 2026 n. 7868
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QUESTI I FATTI:
1. La Alfa S.r.l. impugnò dinanzi alla Commissione tributaria provinciale di Roma un avviso di accertamento con il quale l’Agenzia delle entrate le aveva contestato l’omessa fatturazione e registrazione di operazioni imponibili per euro 1.650.000,00, asseritamente costituenti acconti sul prezzo, percepiti nell’anno 2014 nell’ambito di una vendita immobiliare, e, dunque, da assoggettare ad Iva.
2. Il Giudice di primo grado accolse il ricorso.
3. La Corte di giustizia tributaria del Lazio, investita dell’appello dell’Agenzia delle entrate, respinse il gravame sul rilievo che i contestati importi andavano qualificati come caparra confirmatoria.
4. Avverso tale ultima pronuncia l’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione
IL RAGIONAMENTO DELLA CORTE:
(…)
Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che la caparra confirmatoria risponde ad autonome funzioni: oltre a costituire, in generale, indizio della conclusione del contratto cui accede, incita le parti a darvi esecuzione, considerato che colui che l’ha versata potrà perdere la relativa somma e la controparte potrà essere, eventualmente, tenuta a restituire il doppio di quanto ricevuto in caso di inadempimento ad essa imputabile; può svolgere, inoltre, funzione di anticipazione del prezzo, nel caso di regolare esecuzione del contratto preliminare, costituendo, invece, un risarcimento forfetario in caso d’inadempimento di questo, poiché il suo versamento dispensa dalla prova del quantum del danno subito in caso di inadempimento della controparte, salva la facoltà di richiedere il risarcimento del maggior danno.
Il punto è che, mentre nell’ipotesi di regolare adempimento del contratto preliminare, la caparra è imputata sul prezzo dei beni oggetto del definitivo, assoggettabili ad Iva, andando ad incidere sulla relativa base imponibile e, prima ancora, ad integrare il presupposto impositivo dell’imposta in base all’art. 6, comma 4, DPR n. 633 del 1972, l’inadempimento ne propizia il trattenimento, che serve a risarcire il promittente venditore, con la conseguenza che in tal caso la caparra non farà parte della base imponibile dell’Iva (Cass. n. 7340/2020; Cass. n. 3736/2019).
Va poi precisato che, in caso di versamenti in acconto eseguiti anteriormente alla cessione di beni o alla prestazione di servizi, affinché l’Iva possa divenire esigibile ai sensi dell’art. 6, comma 4, DPR n. 633 del 1972 – e quindi in deroga rispetto al principio generale per cui il fatto generatore dell’imposta si verifica nel momento in cui viene effettuata la cessione di beni o la prestazione di servizi – occorre che tutti gli elementi qualificanti del fatto generatore, vale a dire la futura cessione o la futura prestazione, siano già conosciuti e dunque, in particolare, che, al momento del versamento, i beni o i servizi siano specificamente individuati e l’operazione negoziale appaia ragionevolmente certa (Corte giustizia, 21 febbraio 2006, causa C-419/02, BUPA Hospitals Ltd, Goldsborough Developments Ltd, punto 46v.; in tal senso, v. anche Corte giustizia, 31 maggio 2018, cause C-660/16 e C-661/16).
In definitiva, stante la pluralità di funzioni realizzabili dalla caparra (sia acconto sul prezzo che risarcimento forfettario del danno da inadempimento) può affermarsi che il versamento di un importo qualificato come caparra è idoneo a determinare l’immediata esigibilità della relativa Iva dovuta sugli acconti a meno che, al momento del versamento, la realizzazione della cessione o della prestazione sia incerta, e salvo l’ipotesi in cui, in base alle pattuizioni contrattuali, l’importo pagato a titolo di caparra, una volta eseguito il contratto, debba essere restituito e non possa invece essere conteggiato nel prezzo complessivo.
È stato infatti chiarito che è «compito del Giudice di merito stabilire, attraverso la valutazione di elementi intrinseci ed estrinseci al contratto, se i contraenti abbiano inteso attribuire alla somma versata (o ad una parte di essa) la funzione di mera caparra (confirmatoria), ovvero anche quella di acconto del prezzo dovuto», con la conseguente conclusione che «il pagamento di somme di denaro (o la dazione di cose fungibili), effettuato a titolo di caparra confirmatoria di un contratto di compravendita di bene immobile, è soggetto ad Iva ed all’obbligo di fatturazione solo nella misura in cui tali somme (o cose fungibili) sono destinate, per volontà delle parti, accettabile dal giudice di merito in base ad elementi intrinseci ed estrinseci al contratto, ad anticipazione del prezzo per l’acquisto del bene» (Cass. n. 1320/2007; Cass. n. 8792/2009).
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In sostanza, in presenza di contratto preliminare di vendita di beni il cui definitivo è soggetto ad Iva, occorre valutare se la caparra confirmatoria in esso contenuta, in relazione alla disciplina dell’istituto di cui all’art. 1385 c.c., mantiene la funzione di anticipo sul prezzo, unitamente a quello di rafforzamento della garanzia costituito dall’essere il corrispettivo del recesso. In tal caso, infatti, la dazione di denaro corrispondente alla caparra ha la stessa natura della corresponsione del prezzo del bene ed è pertanto assoggettata ad Iva (Cass. n. 1298/2021).
Pertanto, sulla base dei principi testé esposti, la qualificazione degli importi corrisposti alla società contribuente in termini di caparra confirmatoria non esclude di per sé la sussistenza del presupposto impositivo ai fini Iva, dovendosi piuttosto verificare, anche alla luce delle vicende attinenti all’esecuzione del contratto, quale sia stata la funzione in concreto assolta dalla caparra (in questi termini Cass. n. 17868/2021). Ciò è tanto più vero nel caso di specie in cui, come è pacifico tra le parti, al versamento delle somme in contestazione, avvenuto nel 2014 sulla base di una scrittura privata del 2013 modificativa di un contratto preliminare del 2010, ha fatto seguito la stipulazione di un contratto definitivo nel 2018, con contestuale emissione di fattura riferita proprio a quelle somme.
È del resto la stessa Corte regionale ad aver affermato che «[d]alla documentazione prodotta si rileva che le parti hanno attribuito alle somme versate la funzione di caparra confirmatoria, imputata in acconto sul prezzo dei beni oggetto del definitivo, soggetti ad Iva, andando ad incidere sulla relativa base imponibile e, prima ancora, ad integrare il presupposto impositivo in base all’art. 6, comma 4, DPR n. 633 del 1972»: affermazione con la quale, dunque, il Giudice d’appello non ha escluso che le somme versate a titolo di caparra potessero essere imputate al prezzo dell’immobile oggetto della compravendita.
La sentenza impugnata, essendosi limitata a qualificare come caparra confirmatoria gli importi oggetto dei versamenti contestati, senza però dare alcun rilievo alla funzione che, anche alla luce dell’esito complessivo dell’operazione negoziale, tale caparra ha concretamente realizzato, si è posta in contrasto con i principi giurisprudenziali sopra riferiti.
Ad un nuovo esame della vicenda, che tenga conto di quanto appena precisato nonché delle ulteriori circostanze dedotte dalla controricorrente, anche nella propria memoria illustrativa, in merito all’avvenuto versamento dell’Iva dovuta sulla base di un piano di rateizzazione, dovrà allora provvedere la fase di rinvio.
CONCLUSIONI:
A quanto si desume dalla risposta della Corte di Cassazione, stante la pluralità di funzioni realizzabili dalla caparra (sia acconto sul prezzo che risarcimento forfettario del danno da inadempimento) si può affermare che il versamento di un importo qualificato come caparra è idoneo a determinare l’immediata esigibilità della relativa IVA dovuta sugli acconti a meno che, al momento del versamento, la realizzazione della cessione o della prestazione sia incerta, e salvo l’ipotesi in cui, in base alle pattuizioni contrattuali, l’importo pagato a titolo di caparra, una volta eseguito il contratto, debba essere restituito e non possa invece essere conteggiato nel prezzo complessivo.
In sostanza, in presenza di contratto preliminare di vendita di beni il cui definitivo è soggetto ad IVA, occorre valutare con estrema perizia se la caparra confirmatoria in esso contenuta, in relazione alla disciplina dell’istituto di cui all’art. 1385 c.c., mantiene la funzione di anticipo sul prezzo, unitamente a quello di rafforzamento della garanzia costituito dall’essere il corrispettivo del recesso.
Se così fosse, infatti, la cifra pagata corrispondente alla caparra avrebbe la stessa natura della corresponsione del prezzo del bene e sarebbe pertanto assoggettata ad IVA.
attenzione quindi perché :
sulla base dei principi esposti, la qualificazione degli importi corrisposti alla parte venditrice in termini di caparra confirmatoria non esclude di per sé la sussistenza del presupposto impositivo ai fini IVA, dovendosi piuttosto verificare, anche alla luce delle vicende attinenti all’esecuzione del contratto, quale sia stata la funzione in concreto assolta dalla caparra.
Appare piuttosto rimarchevole l’impatto che tali ragionamenti potrebbero avere sul piano fiscale.
Visto e considerato che massima parte delle compravendite immobiliari è preceduta da una fase transitoria coperta giuridicamente dalla sottoscrizione di Compromessi di Vendita e di versamenti di somme antecedenti il contratto definitivo, qualora l’Agenzia delle Entrate volesse approfondire nel concreto la sostanza dei passaggi di denaro, potrebbe portare alla luce una quantità rilevante di contenziosi.
Si confida che questo non accada e che il buon senso limiti le verifiche alle situazioni sospette, benché, nell’individuazione di queste ultime, non sia del tutto chiaro quali possano essere gli alert che potrebbero sollevare la pretesa erariale.
Articolo di Fabiana Nesi
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