E’ giusto parlare di valore venale in comune commercio quando si acquista all’Asta?

Per la normativa IMU riguardante le aree fabbricabili l’imposta comunale si calcola sul valore venale in comune commercio alla data del 1° gennaio dell’anno d’imposta (o alla data di efficacia degli strumenti urbanistici).

Tenuto conto delle peculiarità che sottendono le vendite giudiziarie quando il terreno è stato così acquistato , sorge il dubbio legittimo se il prezzo di aggiudicazione possa coincidere con il cosiddetto “valore venale”.

La giurisprudenza non è univoca al riguardo: accanto a pronunce che escludono la rilevanza automatica del prezzo d’asta, ve ne sono altre che lo ammettono (o che valorizzano la perizia eseguita nel procedimento esecutivo).

La soluzione corretta è caso per caso, applicando i criteri legali e verificando se il prezzo d’asta rifletta, in concreto, il mercato.

Il quadro normativo di riferimento

Base imponibile IMU – aree fabbricabili (art. 1, comma 746, legge n. 160/2019, in continuità con l’art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992 per l’ICI) – Criteri: zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d’uso, oneri di adattamento all’edificazione, prezzi medi di mercato per aree analoghe.

Valori comunali: i Comuni possono fissare valori venali per zone omogenee (art. 1, comma 777, lett. d), legge n. 160/2019) – Il pagamento su un valore non inferiore a quello comunale limita l’accertamento; sono ammessi scostamenti motivati per specificità dell’area.

n.b.: La Corte di Cassazione ha in ogni caso recentemente chiarito che i valori comunali non hanno natura imperativa, costituendo presunzioni superabili con prova contraria
(Cass. 22 febbraio 2024, n. 4724).

Senza contare che NON sempre i comuni fissano i valori e pertanto già di per sé il calcolo IMU può diventare complesso da eseguire.

Prezzo di aggiudicazione d’asta = il “valore venale” IMU?

Non è affatto così automatico, anzi esistono di base 3 diversi orientamenti :

1. prezzo d’asta non decisivo: in più occasioni la Cassazione ha affermato che il prezzo di aggiudicazione non è un criterio legale tipizzato e può risultare condizionato da ribassi e dinamiche della vendita forzata; pertanto, non coincide automaticamente con il valore venale (Cass. 17 maggio 2017, n. 12273).

2. prezzo d’asta come indice attendibile: in altre pronunce si è ritenuto che l’aggiudicazione, formata in un procedimento pubblico con perizia, pubblicità e regole di trasparenza, possa costituire parametro idoneo del valore venale quando coerente con il mercato e priva di anomalie (cfr. Cass. 24 settembre 2003, n. 14148).

3. centralità della perizia d’asta: un filone valorizza come primaria la perizia giurata del CTU nel procedimento esecutivo, ritenendola il riferimento più tecnico e stabile; il prezzo d’asta viene ponderato in quanto sensibile a contingenze (rialzi/ribassi) e, dunque, da usare con cautela.

Come comportarsi?

Al fine di crearsi una base oggettiva e difensiva in caso di contestazione potrebbe essere opportuno per il contribuente:

1. Dossier tecnico sui criteri legali (comma 746): destinazione urbanistica, indici, oneri/bonifiche, accessibilità, vincoli.
2. Comparabili: atti recenti su aree similari; OMI solo come ausilio (non determinante).
3. Perizia indipendente aggiornata all’anno d’imposta (metodo, dati, fotografie, cartografie).
4. Prezzo d’asta: verificarne coerenza con perizia e comparabili; motivare perché riflette/non riflette il mercato (ribassi, aste deserte, scarso numero di offerenti).
5. Valori comunali: usarli come se favorevoli; discostarsene con motivazione tecnica quando sovrastimano il caso.

Conclusioni:

In base a quanto sopra, ne consegue che la determinazione del valore venale IMU per aree fabbricabili acquistate in asta non può ridursi alla mera indicazione del prezzo di aggiudicazione.

Quel prezzo è un dato: può essere utile se coerente con i criteri legali, la perizia e i comparabili; va messo in discussione quando emergono anomalie (ribassi marcati, scarsa contendibilità, data della perizia).

Le valutazioni da fare per un calcolo equo non possono prescindere dall’affiancamento di un professionista capace di calarsi nella specifica analisi dovuta.

Articolo di Fabiana Nesi

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