Il Codice CIN e la SCIA sempre obbligatori per chi concede immobili per fini turistici e locazioni brevi ma il check in on line è lecito?
L’articolo 4 del D.L.50/2017 circoscrive e chiarisce cosa debba intendersi per “Regime fiscale delle Locazioni brevi”:
“Art. 4 (Regime fiscale delle locazioni brevi). – 1. Ai
fini del presente articolo, si intendono per locazioni
brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo
di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che
prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di
biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone
fisiche, al di fuori dell’esercizio di attivita’ d’impresa,
direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita’ di
intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono
portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca
di un immobile con persone che dispongono di unita’
immobiliari da locare.(…)”
Ergo sono fuori da QUESTA disciplina tutte quelle locazioni temporalmente brevi poste in essere all’interno di un’attività imprenditoriale.
Premesso ciò è necessario altresì ricordare che l’articolo 1, comma 595, della L.178/2020 precisa:
«1. (…)
-595. Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui
all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile
2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21
giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta
relativo all’anno 2021, e’ riconosciuto solo in caso di
destinazione alla locazione breve di non piu’ di quattro
appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Negli altri casi,
ai fini della tutela dei consumatori e della
concorrenza, l’attivita’ di locazione di cui al presente
comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma
imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice
civile.
Le disposizioni del presente comma si applicano
anche per i contratti stipulati tramite soggetti che
esercitano attivita’ di intermediazione immobiliare, ovvero
tramite soggetti che gestiscono portali telematici,
mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con
persone che dispongono di appartamenti da condurre in
locazione (…)».
Il limite delle 4 unità chiaramente deve esser considerato come tetto massimo da attenzionare al superamento del quale lo Stato presume ci sia un’abitualità e una organizzazione tale da considerare l’attività di tipo imprenditoriale, nel concreto possiamo COMUNQUE tranquillamente assistere anche allo svolgimento di attività imprenditoriali con un numero inferiore alle 4 ed anche con un solo immobile.
La quantità indicata perciò – è bene chiarirlo -non è e non può essere l’unico spartiacque tra i differenti regimi.
Premesso ciò, il D.L. 145/2023 contiene una serie di novità in parte valevoli solo per coloro che rientrano nel cosiddetto regime delle “locazioni brevi” ed in parte riguardanti ANCHE coloro i quali svolgono l’attività di locazione ad uso turistico in forma imprenditoriale.
CIN e SCIA
Per la precisione l’art. 13 ter ha previsto che il Ministero del turismo assegni, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (CIN) alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche nonché alle locazioni brevi, e alle strutture turistico ricettive alberghiere ed extra alberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e Bolzano.
Nello stesso articolo:
Il comma 2 impone alle regioni e alle province autonome di Trento e di Bolzano abbiano attivato delle procedure di attribuzione di specifici codici identificativi alle medesime unità immobiliari e strutture ricettive soggette al CIN, l’automatica ricodificazione come CIN dei codici identificativi assegnati.
Il comma 3 specifica che il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico ricettiva.
Il comma 6 prevede una serie di obblighi per i soggetti che concedono in locazione unità immobiliari per finalità turistiche o in locazione breve, per i titolari di strutture turistico ricettive, nonché per coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.
In particolare, per chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o in locazione breve, una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ovvero per il soggetto titolare di una struttura turistico ricettiva alberghiera o extra alberghiera, viene previsto l’obbligo di esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché l’indicazione dello stesso in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.
Il comma 7 stabilisce che le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o per locazioni brevi, gestite nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. In ogni caso, tutte le unità immobiliari ( a prescindere, quindi, dall’esercizio in forma imprenditoriale o meno) devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installarsi in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano. Per la tipologia di estintori si fa riferimento alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell’allegato I al decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021.
Il comma 8 prevede che chiunque eserciti, direttamente o tramite intermediario, l’attività di locazione per finalità turistiche o per locazioni brevi, in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell’articolo 1, comma 595, della legge di bilancio 2021 (vedi supra), è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), di cui all’articolo 19 della legge n. 241 del 1990, presso lo sportello unico pelle attività produttive (SUAP) del comune del territorio in cui è svolta l’attività. Nel caso in cui tale attività sia esercitata tramite società, la segnalazione certificata di inizio attività è presentata dal legale rappresentante.
Il comma 9 prevede un regime sanzionatorio per la violazione delle disposizioni dell’articolo in esame. In particolare, il titolare di una struttura turistico ricettiva alberghiera o extra alberghiera priva di CIN, nonché chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o per locazioni brevi, unità immobiliari o porzioni di esse prive di CIN, è punito con la sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
La mancata esposizione e indicazione del CIN (comma 6) da parte dei soggetti obbligati è punita con la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale sia stata accertata la violazione e con la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato.
Chiunque concede in locazione unità immobiliari ad uso abitativo, per finalità turistiche o per locazioni brevi, prive dei requisiti di sicurezza degli impianti di cui al comma 7 è punito, in caso di esercizio nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8 e in assenza dei requisiti di cui al primo periodo del comma 7, con le sanzioni previste dalla relativa normativa statale o regionale applicabile e, in caso di assenza dei requisiti di cui al secondo periodo del medesimo comma, con la sanzione pecuniaria da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.
Fermo restando quanto previsto dal comma 6 dell’articolo 19 della legge n. 241 del 1990, l’esercizio dell’attività di locazione per finalità turistiche o per locazioni brevi, in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell’articolo 1, comma 595, della legge di bilancio 2021, direttamente o tramite intermediario, in assenza della segnalazione certificata di inizio attività (comma 8), è punito con la sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
le nuove disposizioni in ogni caso si applicano a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN.
CHECK IN
Tutti i soggetti che in forma imprenditoriale o meno svolgano attività di locazione turistica sono tenuti ad osservare gli obblighi previsti dall’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza di cui al regio decreto del 18 giugno 1931, n. 773, e dalle normative regionali e provinciali di settore.
La citata norma prevede che i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive, comprese quelle che forniscono alloggio in tende, roulotte, nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali, ad eccezione dei rifugi alpini inclusi in apposito elenco istituito dalla regione o dalla provincia autonoma, possano dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d’identità o di altro documento idoneo ad attestarne l’identità secondo le norme vigenti. Per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l’esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato ad esso equivalente in forza di accordi internazionali, purché munito della fotografia del titolare.
Entro le ventiquattr’ore successive all’arrivo, è previsto l’obbligo di comunicare alle questure territorialmente competenti le generalità delle persone alloggiate, secondo modalità stabilite con decreto del Ministro dell’interno, sentito il Garante per la protezione dei dati personali.
In merito a questo ultimo argomento, si rileva come nella prassi si sia sviluppato il check-in online o del self check-in nella ricettività turistica non alberghiera e nell’offerta degli alloggi in locazione per periodi brevi.
Sulla regolarità di questa opzione, alcune Questure sostengono l’errata applicazione dell’art. 109 del Regio Decreto 18 giugno 1931, n. 773 (Testo Unico di Pubblica Sicurezza, TULPS) che impone ad albergatori e locatori di dare alloggio esclusivamente a chi è munito di documento di identità comunicando i dati alla Questura stessa e che il check-in a distanza non ne consente la corretta esecuzione.
Oltre a ciò, specialmente nei condomini di edifici, il check-in on line può essere percepito come poco adeguato a garantire la sicurezza.
Entrambe le contestazioni sono tuttavia state superate sia dalle più accreditate posizioni dottrinali sia dalla recente giurisprudenza civilistica.
Così come era stata concepita ai suoi albori, la norma prevedeva come destinatari i gestori di “esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive”, elencando quelle ricorrenti in tale periodo storico, estendendosi progressivamente fino a includere anche “i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere”.
Con l’espandersi del fenomeno delle locazioni turistiche negli ultimi decenni il Legislatore ha deciso di estendere gli obblighi dell’art. 109 TULPS anche a chiunque ponga in essere contratti di locazione breve.
Così, il D.L. 4 ottobre 2018, n. 113, ha disposto, con una norma di interpretazione autentica (art. 19-bis, co. 1), che
l’articolo 109 TULPS "si interpreta nel senso che gli obblighi in esso previsti si applicano anche con riguardo ai locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni".
A carico di tali soggetti sono imposti due obblighi, uno di verifica e l’altro di comunicazione, compatibili con l’attività gestoria di struttura ricettiva tradizionale ma di difficile applicazione, se interpretati con rigore letterale, verso i nuovi soggetti che partecipano a questo mercato.
L’obbligo di verifica viene imposto dall’Art. 109 TULPS, co. 2 ove si prevede che tali soggetti, gestori di strutture ricettive o locatori, “...possono dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d’identità o di altro documento idoneo …” .
L’obbligo di comunicazione è invece previsto al co. 3, ove si prevede che entro “le ventiquattro ore successive all'arrivo, e comunque entro le sei ore successive all'arrivo nel caso di soggiorni non superiori alle ventiquattro ore”, i destinatari della norma dovranno comunicare alle Questure “territorialmente competenti, avvalendosi di mezzi informatici o telematici o mediante fax, le generalità delle persone alloggiate …”
Ratio della disposizione dell’Art. 109 TULPS, risalente al 1931, era ed è offrire supporto alle Forze dell’Ordine nella loro attività di prevenzione e contrasto dei reati, consentendo, come ben spiega anche la Circolare del Ministero dell'Interno del 14 agosto 2019, di “ricostruire, anche ai fini investigativi, i movimenti del latitante o del soggetto ritenuto pericoloso o sospettato di aver compiuto determinati reati, agevolando le attività di indagine, rintraccio e di eventuale cattura”.
Tuttavia, se per le caratteristiche proprie dell’offerta di alloggio in struttura ricettiva alberghiera e per il suo particolare modus operandi non nascono particolari problemi in quanto è normalmente previsto un servizio di accoglienza o reception, la disposizione risulta difficilmente applicabile alle locazioni.
Innanzitutto, per ragioni pratiche: a titolo di esempio, il locatore che conclude con il conduttore un contratto di locazione di due o tre settimane non ha alcun modo, non solo di verificare ma persino di ingerire nell’esclusivo godimento del conduttore (senza, ad esempio, organizzare un servizio di accoglienza e controllo di ogni ingresso e della durata dei pernotti dell’unità abitativa).
Una volta acquisita la disponibilità dell’alloggio da parte del conduttore, il locatore non può interferire nel godimento del bene da parte del proprio conduttore, ad esempio, impedendo allo stesso di ricevere liberamente i propri ospiti nell’alloggio.
E’ evidente che l’obbligo in questione, previsto e ritagliato solo per i gestori della ricettività turistica tradizionale e il loro caratteristico modus operandi, risulta difficilmente applicabile alle locazioni.
Proprio per superare queste difficoltà applicative, nella pratica, la norma è stata applicata riadattata ad esempio con la diffusione dei check-in online, remote check-in o self check-in.
Pratiche che meno interferiscono con il diritto di uso esclusivo da parte del conduttore dell’alloggio locato ma che, non ce lo neghiamo, restano contestabili dal punto di vista dell’efficacia del controllo imposto dalla norma penale.
Se tuttavia l’art. 109 TULPS, venisse interpretato (e a tal riguardo si veda anche DL 113/2018) in modo restrittivo (richiedendo pertanto sia al gestore della struttura ricettiva, che al locatore di accertarsi fisicamente ad ogni ingresso dell'ospite nell’alloggio e di qualsiasi altro soggetto, che quest'ultimo sia in possesso di un idoneo documento di identità) l'applicabilità pratica della norma nelle Locazioni turistiche private verrebbe decisamente meno e da un punto di vista legale potrebbe essere esposta a censure di illegittimità.
Gli interessi contrastanti e tutti legittimi coinvolti nell'argomento lo rendono argomento tutt'altro che banale e da non sottovalutare.
A ben vedere di tutt'altra portata rispetto alla necessaria esposizione del CIN alle porte degli immobili.
Aspettiamoci evoluzioni.
Articolo di Fabiana Nesi
Copyright2024 fabiananesicommercialista