E’ stata pubblicata ad ottobre 2025 la nuova guida per l’acquisto della casa e non mancano le perplessità.
Con questa pubblicazione l’Agenzia delle entrate fornisce un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge (imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore, eccetera).
La guida è dedicata in particolare agli acquirenti persone fisiche (che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) e si riferisce sia alle compravendite tra “privati” sia a quelle tra imprese e privati.
Innanzitutto, viene descritto il trattamento tributario riservato all’acquisto di un’abitazione in generale, poi quello applicabile in presenza dei benefici “prima casa”.
Particolare attenzione è dedicata al sistema del “prezzo-valore”.
- Nella prima parte della guida, inoltre, sono fornite indicazioni utili da seguire prima di
procedere all’acquisto. - Infine un capitolo della pubblicazione è dedicato alle agevolazioni fiscali introdotte dal
decreto legge n. 73/2021 in favore dei giovani acquirenti (con età inferiore a 36 anni)
che hanno stipulato un atto di acquisto della “prima casa” tra il 26 maggio 2021 e il 31
dicembre 2023 (o 31 dicembre 2024, se hanno sottoscritto e registrato un contratto
preliminare di acquisto entro il 31 dicembre 2023).
LA TASSAZIONE DEGLI ACCONTI E DELLE CAPARRE:
Premesso ciò l’Agenzia delle Entrate affronta l’argomento della tassazione degli acconti o delle caparre previsti dal contratto preliminare alla luce delle novità (introdotte dal Lgs. 139/2024 con effetto dal 1° gennaio 2025)
Dal 1° gennaio 2025, infatti, sia gli acconti che le caparre, versati al preliminare, scontano l’imposta di registro con l’aliquota dello 0,5%, oppure, se di importo inferiore, l’imposta applicabile al definitivo.
Se il trasferimento cui si riferisce il preliminare risulta soggetto a IVA:
– nel caso in cui sia prevista una caparra confirmatoria, essa risulta fuori campo IVA e sconta quindi l’imposta di registro dello 0,5% (purché non risulti superiore all’imposta dovuta sul definitivo), che si aggiunge all’imposta fissa di 200 euro dovuta per la registrazione del compromesso;
– nel caso in cui sia versato un acconto, esso viene fatturato con addebito dell’IVA, con la conseguenza che, per la registrazione del preliminare sarà dovuta, oltre all’imposta fissa di 200 euro sul contratto, anche l’imposta fissa di 200 euro sull’acconto (in applicazione del principio di alternatività IVA-registro).
Nell’articolo pubblicato questo lunedì su Eutekne a firma dell’Avvocato Anita Mauro si rileva come l’impostazione accolta dall’Agenzia delle Entrate con riferimento all’acconto imponibile a IVA (secondo la quale sarebbe dovuta anche l’imposta di registro fissa sull’acconto, per l’alternatività) riprende quanto in passato già affermato nella Risposta interpello Agenzia Entrate 24.7.2019 n. 311 ma appare in contrasto con la posizione del Notariato che, invece, nello Studio Consiglio Nazionale del Notariato 13.2.2025 n. 122-2024/T, ha rilevato come la riforma introdotta dal DLgs. 139/2024, nel sancire il principio di unitarietà di tassazione della sequenza preliminare definitivo, abbia argomentato a favore dell’esclusione dell’applicabilità di un duplice prelievo fisso (200 + 200 euro) a titolo di imposta di registro, sui preliminari con acconto imponibile ad IVA.
“La guida ricorda, poi, che l’imposta di registro versata al preliminare su caparre o acconti va scomputata dall’imposta dovuta sul definitivo; ciò può comportare che l’imposta di registro dovuta sul contratto definitivo risulti, in concreto, inferiore a 1.000 euro, sebbene l’art. 10 comma 2 del DLgs. 23/2011 sancisca che l’imposta di registro del 2% o 9% sugli atti di trasferimento immobiliare “non può essere inferiore a 1.000 euro”.”
IL CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO PRIMA CASA:
Dalla lettura della Guida emerge una situazione asimmetrica in casi analoghi che desta più di una perplessità.
Nel dettaglio per l’Agenzia delle Entrate:
– ove il contribuente, prima, alieni l’ex prima casa e, poi, riacquisti la nuova, il credito maturi se tra i due atti trascorre al massimo un anno ;
– invece, ove il contribuente, prima, compri la nuova prima casa e, successivamente, rivenda la ex prima casa, il credito di imposta possa maturare SE E SOLO SE tra i due atti intercorrono non più di due anni .
Questa seconda fattispecie conferma quanto la stessa AdE ha già affermato nella risposta ad interpello n. 197/2025 , applicando anche al credito d’imposta per il riacquisto il raddoppio, a due anni, del termine per la rivendita dell’ex prima casa (introdotta dalla legge di bilancio 2025).
Questa disparità di trattamento tra due situazioni assimilabili (la sequenza “acquisto-rivendita” e la sequenza “vendita-acquisto”), lascia qualche ombra di incostituzionalità anche perché viene “favorita” dal termine biennale la situazione non disciplinata espressamente dalla norma (rivendita posteriore all’acquisto).
Impossibile non auspicare una correzione certa e ufficiale che allinei le due posizioni nel senso più favorevole dei due anni.
Articolo di Fabiana Nesi
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