Diritti minori con prospettive maggiori.

In un mercato immobiliare sempre più vulnerabile e in una congiuntura economica complessa come quella in cui ci troviamo immersi già da tempo, rivalutare opzioni alternative alle compravendite della piena proprietà può essere tempo ben speso.

I cosiddetti diritti reali “minori” : nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione possono rappresentare una soluzione adatta e proporzionata alle effettive esigenze degli investitori e dei venditori.

Approfondiamo insieme il tema.

La nuda proprietà rappresenta una soluzione interessante e conveniente per l’acquisto di immobili. Questo istituto giuridico consente un notevole risparmio sia sul prezzo di acquisto che sulle imposte. Vediamo nel dettaglio come funziona la nuda proprietà, quali sono i diritti e i doveri del nudo proprietario e del titolare del diritto reale, e quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa forma di acquisto.

Questo tipo di transazione consente di ottenere ( per il venditore) liquidità immediata, mantenendo il diritto di usufrutto.

Cos’è la nuda proprietà

La nuda proprietà è un istituto giuridico che consente l’acquisto, a titolo oneroso o gratuito, della proprietà di un bene immobile anche se su tale bene sussiste un diritto reale di un altro soggetto, solitamente usufrutto, uso o abitazione.

Accade spesso ormai l’acquisizione della nuda proprietà tramite la donazione o la compravendita di un immobile con riserva di usufrutto, che solitamente avviene tra genitori e figli. In questo caso, il figlio acquista la nuda proprietà della casa dei genitori, riservando a questi ultimi il diritto di abitarvi.

Una volta estinto il diritto minore (uso, abitazione o usufrutto), la nuda proprietà diventa piena, consentendo al nudo proprietario di esercitare tutti i diritti tipici della proprietà, incluso il diritto di abitare o utilizzare l’immobile.

Negli ultimi anni, complice la crisi finanziaria e l’aumento dei prezzi immobiliari, la nuda proprietà ha guadagnato sempre più popolarità nella pratica commerciale, rappresentando una soluzione vantaggiosa per chi desidera investire in immobili senza la necessità di un utilizzo immediato.

Sotto l’aspetto dei diritti e doveri, il nudo proprietario gode di diritti simili a quelli del proprietario pieno, con l’esclusione dei diritti attribuiti al titolare del diritto reale minore.

Diritti del nudo proprietario

1. Proprietà del bene: Il nudo proprietario è il legittimo proprietario del bene e ha il diritto di trasferirlo o venderlo.

2. Incremento di valore: Il nudo proprietario beneficia dell’incremento di valore dell’immobile nel tempo.

3. Successione ereditaria: Il nudo proprietario può trasmettere la proprietà ai propri eredi.

Doveri del nudo proprietario

1. Riparazioni straordinarie: Il nudo proprietario è tenuto a eseguire le riparazioni straordinarie del bene (ex art. 1005 c.c.), che comprendono interventi strutturali necessari per mantenere l’integrità dell’immobile.

2. Pagamenti sulla proprietà: Il nudo proprietario deve assolvere i pagamenti che gravano sulla proprietà del bene, come i contributi straordinari di miglioria.

3. Spese legali: Il nudo proprietario deve concorrere con l’usufruttuario alle eventuali spese legali riguardanti contemporaneamente la proprietà e l’usufrutto.

In capo all’usufruttuario resta il diritto di utilizzare e godere del bene, ricevendo i frutti che esso produce, e deve mantenere la destinazione economica del bene oltre al pagamento delle imposte inerenti l’utilizzo dell’immobile,

Vantaggi della nuda proprietà

1. Riduzione del prezzo di acquisto: Acquistare la nuda proprietà di un immobile consente di ottenere uno sconto significativo sul prezzo di acquisto, parametrizzato alla durata dell’usufrutto o alla presunta permanenza in vita dell’usufruttuario ( all’uopo esistono specifiche tabelle di calcolo).

2. Esenzione dall’IMU: Il nudo proprietario non è soggetto passivo ai fini dell’IMU, in quanto l’obbligo di pagamento dell’IMU grava sul titolare del diritto reale di godimento.

3. Bonus casa: Anche in caso di nuda proprietà è possibile usufruire del bonus casa, se presenti le condizioni previste dalla normativa vigente.

Svantaggi della nuda proprietà

1. Impossibilità di utilizzo immediato: Il principale svantaggio dell’acquisto della nuda proprietà è l’impossibilità di utilizzare l’immobile fino all’estinzione del diritto reale di usufrutto, uso o abitazione.

2. Durata del diritto reale: Il diritto reale può essere pattuito per un termine specifico o fino alla morte del titolare, il che può prolungare notevolmente il periodo di inattività del nudo proprietario.

E’ importante osservare che la vendita della nuda proprietà di un immobile può rappresentare un’operazione potenzialmente lesiva per i creditori.

Ciò avviene perché comporta una modifica qualitativa del patrimonio del debitore, sostituendo un bene immobile, che è sicuro e non occultabile, con denaro liquido, facilmente occultabile.

Inoltre, la scissione tra la nuda proprietà dell’immobile e la titolarità del diritto di usufrutto vitalizio, che rimane in capo al debitore, può rendere meno appetibile l’acquisto del diritto reale di usufrutto in una eventuale vendita forzata dell’immobile.

Infatti, la durata del diritto di usufrutto per l’intera vita dell’usufruttuario impedirebbe all’eventuale acquirente di godere direttamente del diritto acquistato. (Al riguardo si veda : Tribunale Bergamo sez. II, 26/04/2019, n.978).

Acquisto di nuda proprietà dell’immobile: la tassazione ai fini dell’imposta di registro

In calce al Testo Unico dell’imposta di registro approvato con DPR n. 131 del 1986 (cd. TUR) è prevista una tabella avente ad oggetto i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie calcolati al saggio di interesse del 5 per cento.

Sulla base di tale tabella è possibile ricavare il valore della nuda proprietà che è data dalla differenza tra il valore della piena proprietà del bene ed il valore dell’usufrutto e differisce in funzione dell’età del titolare del diritto di usufrutto. In altri termini, più è elevata l’età dell’usufruttuario e maggiore è il valore della nuda proprietà del bene.

Pertanto, se ad es. il valore della piena proprietà è di 100.000 euro e il valore dell’usufrutto è di 35.000, il valore della nuda proprietà è pari a 65.000 euro.

Tale esempio vale a spiegare quanto precisato ai sensi dell’articolo 48 del TUR sul calcolo della base imponibile, a mente del quale “per il trasferimento della proprietà gravato da diritto di usufrutto, uso o abitazione la base imponibile è costituita dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell’usufrutto, uso e abitazione. Il valore dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione è determinato a norma dell’art. 46, assumendo come annualità l’ammontare ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse”.

Venendo in particolare alla tassazione prevista ai fini dell’imposta di registro dall’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR, tale norma, nel riferirsi, oltre che agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili, anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, si riferisce evidentemente anche agli atti aventi ad oggetto il diritto di nuda proprietà.

Si tratta di:

1. atti con cui il proprietario cede la nuda proprietà riservandosi il diritto di usufrutto (ovvero di abitazione, enfiteusi, superficie ed uso)
2. atti tramite i quali il nudo proprietario cede a terzi il suo diritto di nuda proprietà.

Ai fini fiscali, fatta eccezione per il differente calcolo della base imponibile, non vi sono differenze, in relazione alle aliquote dell’imposta di registro applicabili, dato che si applicheranno le medesime aliquote previste per gli atti traslativi della piena proprietà.

Tassazione in caso di acquisto di nuda proprietà dell’immobile e agevolazioni prima casa

Inoltre, il trasferimento della nuda proprietà rientra tra gli atti che godono delle agevolazioni prima casa.

Come infatti espressamente sancito dalla nota II bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR, possono godere delle agevolazioni prima casa, nel rispetto delle apposite condizioni previste dalla nota II bis, con applicazione dell’imposta di registro nella misura agevolata del 2 per cento, anche gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà.

A conferma della rilevanza ai fini agevolativi degli atti in questione, la lettera c), della nota II bis, in relazione alla novità nel godimento dell’agevolazione, prevede che l’acquirente non possa essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, tra l’altro, dei diritti di nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

Niente tasse per chi vende a due soggetti usufrutto e nuda proprietà

Con la conversione in Legge del decreto-legge n. 84/2025 recante Disposizioni urgenti in materia fiscale – l’art. 1-bis,  si chiarisce che la vendita contestuale, a due diversi acquirenti, della nuda proprietà e dell’usufrutto in relazione ad un medesimo immobile, è da considerarsi, ai fini fiscali, un’unica vendita e non due, come, invece, interpretato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 133 del 14 maggio 2025 all’interpello di una coppia di coniugi venditori, evitando, in tal modo, una ingiusta doppia tassazione a loro carico.

Si è in questa occasione fornita una interpretazione autentica della disciplina dei redditi diversi, chiarendo che il reddito derivante dalla concessione di usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su un bene immobile costituisce un reddito diverso imponibile solo quando il soggetto disponente mantiene un diritto reale sul bene immobile, mentre si qualifica come plusvalenza se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene.

E se il diritto di usufrutto è di una Società ?

Prima di tutto cerchiamo di capire quale sia la durata  dell’usufrutto. Questa in verità è variabile e può essere stabilita dalle parti (con dunque la previsione di un termine), vincolate, tuttavia due limiti inderogabili, legati alla natura dell’usufruttuario:

– se persona fisica, la vita della stessa (si parla nel caso di usufrutto vitalizio);

– se persona giuridica,  anni 30 (ex art. 979 c.c.).

E cosa accade se – nel secondo caso – si prevede una durata maggiore? Un’automatica riduzione a detto limite temporale. 

Il decorso del termine (come sopra convenuto e/o disciplinato) comporta l’estinzione del diritto. Ma questa non è l’unica causa di estinzione. 

Altre cause di estinzione di tale diritto, a norma dell’art. 1014 c.c., infatti sono:

1) prescrizione per effetto del non uso per venti anni;

2) riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona;

3) totale perimento della cosa su cui è costituito.

Se è vero che alla morte di un individuo il diritto di usufrutto si ricongiunge consolidandosi in nuda proprietà, cosa accede nel caso in cui ci si trovi di fronte allo scioglimento di una società?

Potrebbe sorgere spontaneo offrire una risposta che vada ad assimilare la casistica delle persone giuridiche a quella delle persone fisiche ma, in un ordinamento che comprendere varie tipologie di società, oltre a varie correnti di pensiero, la risposta difficilmente potrà essere unitaria. 

La prima (e principale) corrente di pensiero considera l’estinzione di tale diritto indipendentemente dalla natura che caratterizza la società detentrice dello stesso. 

Un’ulteriore linea interpretativa, invece, tende a valorizzare la natura dell’usufruttuario persona giuridica, distinguendo fra società di persone e società di capitali.

In particolare, solo nelle società di capitali l’avvenuto scioglimento dell’ente determina l’estinzione del diritto.

Si argomenta che tale conseguenza deriva dall’essere le stesse dotate di personalità giuridica. In breve, la totale e piena autonomia del patrimonio sociale da quello dei singoli soci determina che alla scomparsa della società sia collegato il venire meno anche del diritto di usufrutto. In questo contesto lo scioglimento è paragonabile alla morte della persona fisica.

Analogo ragionamento, si prosegue, non vale invece per le società di persone (SAS, SNC, SS) perché qui – difettando la personalità giuridica – vi sarebbe maggiore “confusione” fra il patrimonio sociale e quello dei soci, con conseguente possibilità di ipotizzare che allo scioglimento dell’ente il diritto di usufrutto possa residuare ed essere attribuito proprio ai soci.

Tuttavia la distinzione basata sulla personalità giuridica rischia di essere fuorviante perché sia nelle società di persone che in quelle di capitali si è comunque innanzi ad enti che costituiscono un autonomo centro di diritti e hanno una propria soggettività.

La chiave di lettura deve essere allora diversa.

A sostegno della tesi di cui sopra si cita spesso il principio di diritto enunciato – relativamente ad una società in nome collettivo – dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite, 22 febbraio 2010, n. 4062, secondo cui:

“Qualora all’estinzione della società, conseguentemente alla sua cancellazione dal registro delle imprese, non corrisponda il venir meno di ogni rapporto giuridico facete capo alla società estinta, si determina un fenomeno di tipo di tipo successorio, in virtù del quale: […]; b) si trasferiscono […] ai soci, in regime di contitolarità o di comunione indivisa, i diritti ed i beni non compresi nel bilancio di liquidazione della società estinta […].”. 

Sfruttando l’inciso citato si afferma che lo scioglimento di una snc – che ne rappresenta l’estinzione – comporta la devoluzione ai soci del patrimonio residuo all’esito del percorso liquidativo. Pertanto anche il diritto di usufrutto a tempo si vedrebbe “assegnato” – per la durata residua – ai soci medesimi.

L’interpretazione che si vuole offrire è parzialmente diversa, e vuole muovere da due direzioni: la pronuncia di cui sopra e il dato letterale dell’art. 979 Codice Civile.

La sentenza della Corte di Cassazione citata – e lo stesso principio di diritto riportato – espressamente collega il concetto di estinzione di una società a quello di “morte”, addirittura con un rinvio al “fenomeno successorio”. L’estinzione di una persona giuridica (il suo scioglimento) è in pratica come il decesso di una persona.

Da qui muovendo possiamo ricordare come se viene a mancare una persona fisica titolare di un diritto di usufrutto a tempo e la durata è ancora in essere lo stesso cadrà in successione a favore dei suoi eredi.

In parallelo, anche alla luce della giurisprudenza richiamata, lo stesso potrebbe valere per le persone giuridiche, ma senza necessità di distinzione fra società di persone e di capitali, perché il fenomeno è il medesimo e prescinde dall’autonomia patrimoniale dell’ente. Ciò che conta, infatti, non è il rapporto genetico fra socio e società ma il passaggio di diritti fra la seconda (estinta) e i primi all’esito dello scioglimento, secondo dinamiche che sono esattamente medesime.

Così argomentando si giungerebbe, infine, a concludere che in ipotesi di scioglimento di una società – di persone o di capitali, indifferentemente – il diritto di usufrutto a termine possa essere assegnato, all’esito della liquidazione, ai soci e degli stessi rimarrà fino all’estinzione per scadenza.

La ricostruzione deve tuttavia essere integrata.

Non si può infatti limitarsi allo scenario del diritto di usufrutto a termine, in ambito societario, senza dimenticare che qui vi è una sostanziale differenza rispetto all’universo delle persone fisiche: la durata massima è prefissata in misura certa e numerica nel quantum, dato in anni trenta.

In questo solco si deve dunque chiarire che con usufruttuario persona giuridica tre sono i possibili scenari:

– diritto di usufrutto con termine chiaro (esempio: 10 anni, 20 anni, 30 anni, et coetera);

– diritto di usufrutto sine die;

– diritto di usufrutto con termine l’estinzione della società e comunque non oltre la durata massima consentita dalla legge.

Tutto quanto sopra ricostruito, infatti, ben si veste con la prima opzione, ma già entra in difficoltà con le ulteriori due.

Se il diritto di usufrutto, infatti, ha una durata prefissata anche per le persona giuridiche accade ciò che naturalmente succede per le persone fisiche e il fenomeno successorio sarà speculare.

Nel caso in cui il diritto di usufrutto è stato costituito a favore della persona giuridica sine die o fino allo scioglimento il ragionamento non sembra replicabile in quanto in questi scenari il termine del diritto di usufrutto non è dato da una scadenza in termine di data esatta bensì dal fenomeno estintivo della società, in maniera del tutto analoga all’evento morte per le persone fisiche.

In breve, l’art. 979 c.c. – con i suoi 30 anni – interviene in assenza di uno scioglimento della società (e ovviamente diverso inferiore termine pattiziamente previsto), che ove precedente estingue l’usufrutto, così come la morte determina la cessione dell’usufrutto vitalizio.

Rimane infine un ultimo incidentale scenario non così raro nell’attuale prassi commerciale. E’ caso del socio superstite di una società (tipicamente di persone, ma non esclusivamente) che decide di non voler o poter ricostituire la pluralità e opta per modificare la natura della propria società che assumerà le vesti di un’impresa individuale, assistendo così al trasferimento dei diritti in capo a se stesso quale unico socio rimasto. 

Seguendo l’iter che prevede lo scioglimento della società ipso iure con il venir meno della pluralità dei soci con conseguente “assegnazione” della stessa all’unico socio rimasto che proseguirà, dunque, l’attività come impresa individuale con una nuova partita IVA e subentrando nei rapporti attivi e passivi con conseguente cancellazione della snc dal Registro delle Imprese ed acquisizione, è IPOTIZZABILE si abbia anche la permanenza del diritto di usufrutto in capo a tale socio che avrà, a tal punto, assunto le vesti di imprenditore.

Al fine di evitare criticità si consiglia di regolare puntualmente – in sede di acquisto (o costituzione) del diritto – la durata e tutte le ipotesi connesse allo scioglimento della società ed altresì a fenomeni trasformativi o legati ad operazioni straordinarie.

CONCLUSIONI:

Porre e porsi le domande giuste in merito alle reali esigenze inerenti l’acquisto o la vendita di diritti immobiliari , affiancandosi a professionisti di fiducia e competenti su queste materie può offrire delle opportunità che troppo spesso restano sottaciute.

Confrontarsi col proprio Dottore Commercialista per una analisi attenta delle prospettive è la prima cosa da fare.

Articolo di Fabiana Nesi

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