CHECK LIST VISTO DI CONFORMITA’ BONUS EDILIZI (seconda parte)

PARTE 2 DI 2

IL D.L ANTI FRODE IMPONE IL VISTO DI CONFORMITA’ DEL COMMERCIALISTA A TUTTE LE CESSIONI E SCONTI IN FATTURA :

QUALI DOCUMENTI SERVONO?

Nella prima parte avevamo già affrontato le questioni relative all’aspetto soggettivo dei beneficiari dell’agevolazione e le documentazioni scaturenti in base ai diversi tipi di intervento.

Andiamo ora a vedere cos’altro è necessario verificare per giungere all’ok definitivo.

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LE DOMANDE GIUSTE

Documenti comprovanti il sostenimento della spesa

Il contribuente deve, ovviamente, conservare i documenti comprovanti il sostenimento delle spese
per la realizzazione degli interventi agevolati (es. fatture, ricevute fiscali, ecc.).
Intestatario del documento deve essere uno dei soggetti previsti dal comma 9 dell’articolo 11961;
inoltre, è opportuno che i predetti documenti riportino, ove possibile, una descrizione dettagliata
degli interventi effettuati.

Infatti, qualora il contribuente effettui congiuntamente interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili, talune con il Superbonus e altre escluse, ma che danno diritto comunque ad altra detrazione (es. cappotto termico e rifacimento servizi igienici), il documento di spesa deve garantire una contabilizzazione distinta degli interventi al fine di evitare possibili contestazioni in sede di controllo e comunque al fine di dare diritto al contribuente di fruire di entrambe le agevolazioni (nell’esempio, una al 110% e l’altra al 50%).

In alternativa, il contribuente può farsi rilasciare, dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, utilizzando criteri oggettivi
.

.

Bonifico bancario o postale attestante il pagamento delle fatture/ricevute fiscali comprovanti il sostenimento della spesa

I soggetti non titolari di reddito d’impresa devono effettuare i pagamenti tramite bonifico bancario o
postale, anche mediante internet banking. Si tratta del c.d. “bonifico parlante” ovvero quello che
attesta il pagamento di lavori di ristrutturazione edilizia o risparmio energetico sul quale banche e
poste italiane Spa eseguono una ritenuta d’acconto (attualmente della misura dell’8%).
La causale versamento del bonifico in questo caso riporta espressamente la norma di riferimento per
l’intervento eseguito ovvero:
• per i lavori di riqualificazione energetica “art. 1, commi 344-347 l. 296/2006”;
• per la ristrutturazione edilizia “art. 16-bis d.p.r. 917/1986” (detta causale deve essere
utilizzata anche per gli interventi di riduzione del rischio sismico)71
.
Il bonifico in parola, tuttavia, deve altresì riportare:
• il numero e la data della fattura;
• il codice fiscale del beneficiario della detrazione (che può essere differente dall’ordinante il
bonifico);
• il codice fiscale o la partita IVA del soggetto che riceve la somma.
L’obbligo di effettuare il pagamento mediante bonifico riguarda le persone fisiche, gli enti e i soggetti
di cui all’articolo 5 del TUIR, non titolari di reddito d’impresa.
In caso di errori nel disporre il bonifico (es. bonifico ordinario in luogo di quello “parlante”) è
ammessa la ripetizione dello stesso.
Qualora non sia stato possibile ripetere il bonifico, la detrazione spetta solo se il contribuente sia in
possesso di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà rilasciata dall’impresa nella quale quest’ultima attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati correttamente contabilizzati ai fini della loro imputazione nella determinazione del reddito d’impresa.
.
È ammesso il pagamento delle spese da parte della società finanziaria che ha concesso un finanziamento al contribuente committente. Anche in questi casi il bonifico deve contenere i dati suindicati e deve essere operata la ritenuta. Il contribuente conserva copia di detto bonifico. L’anno di sostenimento della spesa è quello di effettuazione del bonifico da parte della finanziaria al fornitore della prestazione.
.
Infine, si precisa che in caso di opzione per lo sconto parziale in fattura la parte residua del corrispettivo deve comunque essere pagato dal contribuente mediante bonifico “parlante”.

Documentazione relativa alle spese il cui pagamento può non essere eseguito con bonifico

Per quanto concerne le modalità di pagamento di altre spese quali, per esempio, oneri di
urbanizzazione, ritenute d’acconto operate sui compensi da parte dei condomìni, imposta di bollo e
diritti pagati per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, non è necessario che le stesse
siano pagate mediante bonifico bancario o postale, trattandosi di versamenti da effettuare, con
modalità obbligate, in favore di pubbliche amministrazioni. Il contribuente è comunque tenuto alla
conservazione di idonea documentazione attestante il pagamento delle stesse (es. bollettini postali,
ecc.).

Dichiarazione sostitutiva attestante il rispetto del limite massimo di spesa ammissibile

Il contribuente deve predisporre e conservare una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà resa
ai sensi dell’articolo 47 del d.P.R. n. 445 del 2000, attestante la circostanza che l’ammontare delle
spese sulle quali è calcolata la detrazione da parte di tutti gli aventi diritto non eccede il limite
massimo ammissibile

.
Dichiarazione sostitutiva dalla quale risulti che il contribuente non fruisce di eventuali altri contributi riferiti agli stessi lavori o che le spese agevolate sono state calcolate al netto di tali eventuali altri contributi

È altresì richiesto che il contribuente non abbia fruito, per lo stesso intervento oggetto di detrazione
fiscale, di ulteriori contributi (regionali, europei, ecc.). A tal proposito sarà necessario che il
contribuente rediga un’apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà resa ai sensi
dell’articolo 47 del d.P.R. n. 445 del 2000, attestante la mancata percezione di somme a titolo di
contributo con riferimento allo stesso immobile e agli stessi lavori per i quali il medesimo fruisce
della detrazione fiscale
.
Nel caso in cui il contribuente abbia invece ricevuto eventuali contributi riferiti agli stessi lavori, lo
stesso dovrà attestare l’ammontare del contributo ricevuto, in quanto quest’ultimo dovrà essere
sottratto dalle spese sostenute, prima del calcolo della detrazione spettante.

Specifica documentazione per le spese sulle parti comuni

Il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici
residenziali, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli
1123 e seguenti del codice civile. Nel caso del condominio gli adempimenti necessari sono posti in essere dall’amministratore condominiale.
In particolare, l’amministratore rilascia al condòmino una certificazione dalla quale risultano:
• le generalità e il codice fiscale del condòmino
• gli elementi identificativi del condominio;
• l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento;
• la quota parte millesimale imputabile al condòmino.
L’amministratore deve, inoltre, conservare tutta la documentazione originale, al fine di esibirla a
richiesta degli Uffici per eventuali verifiche
.
In alternativa alla certificazione rilasciata dall’amministratore, il condòmino può conservare copia
della delibera assembleare relativa ai lavori condominiali e della tabella millesimale di ripartizione
delle spese.

L’articolo 1129, comma 1, del codice civile prevede l’obbligo della nomina di un amministratore
condominiale qualora i condòmini siano in numero superiore a otto.

Per quanto concerne i condomini minimi (ovvero quelli con numero di condòmini inferiore a otto) la
nomina dell’amministratore condominiale è invece una mera facoltà e ai fini di beneficiare della
detrazione in parola non è necessario altresì che il condominio sia provvisto di codice fiscale.

In dette circostanze le verifiche da effettuare variano a seconda che il condominio minimo, ancorché
sprovvisto di amministratore, sia in possesso o meno del codice fiscale.

Nel primo caso, infatti, i condòmini conservano copia della delibera (scrittura privata) di esecuzione
dei lavori, i documenti di spesa e i pagamenti sono intestati al condominio (ancorché i bonifici
possono essere tratti dal conto corrente di uno o più condòmini).

Al momento del pagamento deve essere regolarmente applicata la ritenuta d’acconto dell’8%.

La spesa sostenuta viene poi ripartita sulla base dei millesimi o in base ai diversi criteri previsti dal codice civile.
Nel caso in cui il condominio sia sprovvisto del codice fiscale i documenti di spesa possono essere
cointestati ovvero l’esecutore dei lavori può emettere, quota parte, tante fatture quanti sono i
condòmini.

Analogamente, i pagamenti, sempre con applicazione della ritenuta d’acconto, possono
essere eseguiti cumulativamente da parte di tutti i condomini, da ciascuno per la propria quota
ovvero da uno di essi per l’intero ammontare.

Il singolo condòmino deve essere in possesso di tutta la documentazione necessaria per provare il
diritto alla detrazione (titoli abilitativi, autorizzazioni amministrative, fatture e bonifici, ecc.) e,
inoltre, dovrà attestare la natura dei lavori eseguiti e i dati catastali delle unità immobiliari facenti
parte del condominio.

Ricevuta di trasmissione all’Enea della scheda descrittiva dell’intervento eseguito

In caso di interventi per l’efficienza energetica, i tecnici abilitati devono trasmettere all’ENEA entro
novanta giorni dalla fine dei lavori, i dati contenuti nella scheda descrittiva che contiene i modelli di
cui agli allegati C e D del c.d. Decreto “Requisiti – Ecobonus”

Asseverazione della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati

Al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori (aspetto ad oggi non ancora chiarito a seguito del D.L. 157/2021) il tecnico abilitato redige la c.d. “asseverazione”, ossia la dichiarazione sottoscritta, con la quale lo stesso, ai fini dell’opzione per la cessione o lo sconto, attesta la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati rispetto ai massimali di costo specifici per la tipologia di intervento .
.

Il tecnico abilitato, all’atto della sottoscrizione dell’asseverazione, appone il timbro fornito dal
collegio o dall’ordine professionale, attestante che lo stesso possiede il requisito, prescritto dalla
legge, dell’iscrizione nell’albo professionale e di svolgimento della libera professione e allega, a pena
di invalidità dell’asseverazione medesima, copia della polizza di assicurazione, che costituisce parte
integrante del documento di asseverazione, e copia del documento di riconoscimento.

Altro elemento essenziale dell’asseverazione, anch’esso previsto a pena d’invalidità, è la dichiarazione che,
alla data di presentazione della stessa, il massimale della polizza allegata è adeguato al numero delle
attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto di queste ultime.

Si evidenzia infine che la non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporta la decadenza dal
beneficio

Polizza di assicurazione del professionista che redige l’asseverazione

Come anticipato, i soggetti che rilasciano le predette asseverazioni e attestazioni devono essere
muniti di apposita polizza di assicurazione della responsabilità civile. Il massimale della polizza deve
essere adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi
oggetto delle medesime. In ogni caso, il massimale della polizza non può essere inferiore a 500.000
euro, al fine di garantire ai clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente
provocati dall’attività prestata.

Consenso alla cessione del credito o sconto in fattura da parte del cessionario/fornitore

Ai fini dell’esercizio dell’opzione per la cessione del credito d’imposta è necessario acquisire, per
ciascun cessionario, l’accettazione formale alla cessione.

In tale documento dovranno essere riportati il codice fiscale del cessionario, la data in cui la proposta di cessione del credito d’imposta si è perfezionata e l’ammontare del credito ceduto.

Il suddetto documento non è necessario in caso di opzione per lo sconto sul corrispettivo, in quanto
la data di accettazione dell’opzione coincide con la data di emissione della fattura e gli ulteriori dati
sopracitati sono desumibili dal documento fiscale stesso.

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LE DOMANDE GIUSTE

Documentazione da verificare (sintesi)

In sintesi, si riportano di seguito le PRINCIPALI verifiche documentali da effettuare in base alla tipologia
di beneficiario e di intervento eseguito.

➢ Documentazione attestante la proprietà o disponibilità dell’immobile

• se proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto reale sull’immobile è
sufficiente acquisire certificato catastale;
• se detentore (locatario, comodatario, ecc.) è necessario acquisire contratto di locazione
o di comodato regolarmente registrato, nonché consenso all’esecuzione dei lavori da
parte del proprietario;
• se familiare convivente, convivente di fatto o componente di unione civile acquisire
certificato dello stato di famiglia ovvero autocertificazione resa da questo;
• se erede/i copia della successione e autocertificazione attestante la disponibilità e
detenzione materiale e diretta dell’immobile;
• per i soci di cooperativa indivisa acquisire oltre al consenso ad eseguire i lavori anche
accettazione della domanda di assegnazione deliberata da parte del CDA;
• sentenza di separazione per il coniuge assegnatario dell’immobile di proprietà dell’altro
coniuge;
• preliminare di acquisto registrato per il futuro acquirente con immissione in possesso e
consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.
➢ Certificato catastale dell’immobile oggetto di intervento o domanda di accatastamento
➢ Abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia
• abilitazione amministrativa idonea (CIL, CILA, ecc.), regolarmente depositata presso lo
sportello unico del comune attestante la data di inizio lavori ovvero, se non previste per
il tipo di intervento, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà resa dal contribuente
in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi
posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di
alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente.
➢ Comunicazioni, relazioni tecniche e asseverazioni preventive all’avvio dei lavori
• comunicazione preventiva all’ASL di competenza (se dovuta), con relativa ricevuta di
spedizione;
• per gli interventi di efficientamento energetico, relazione energetica di progetto redatta
ai sensi dell’articolo 8, comma 1, del d.lgs. n. 192/2005 e successive modificazioni con
relativa ricevuta di deposito;
• per gli interventi di riduzione del rischio sismico, copia dell’asseverazione della classe di
rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito
dell’esecuzione dell’intervento progettato con relativa ricevuta di deposito.
➢ Attestato di prestazione energetica (APE) ante intervento
➢ Atto di cessione dell’immobile
➢ Fatture e altri documenti di spesa
➢ Bonifici bancari o postali
➢ Dichiarazione sostitutiva attestante il rispetto del limite massimo di spesa ammissibile
➢ Dichiarazione sostitutiva attestante la presenza o meno di altri contributi riferiti agli stessi
lavori o che le spese agevolate sono state calcolate al netto di tali eventuali altri contributi
➢ Dichiarazione sostitutiva attestante che l’immobile oggetto di intervento non è utilizzato
nell’ambito di attività d’impresa o professionale
➢ Dichiarazione sostitutiva attestante la presenza di reddito imponibile
➢ Dichiarazione sostitutiva attestante che gli interventi consistano/non consistano nella
mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti
➢ Documentazione specifica su parti comuni
• certificazione dell’amministratore di condominio ovvero copia della delibera
assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese;
• in caso di condominio minimo verificare tutta la documentazione indicata nei punti
precedenti nonché la delibera assembleare e la dichiarazione sostitutiva attestante la
natura dei lavori eseguiti e i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del
condominio.
➢ Per gli interventi di efficienza energetica, ricevuta di trasmissione all’Enea della scheda
descrittiva
➢ Attestato di prestazione energetica (APE) post intervento
➢ Asseverazione dei requisiti tecnici e attestazione della congruità delle spese sostenute con
ricevuta di trasmissione all’Enea (Ecobonus)
➢ Asseverazione dei requisiti tecnici e attestazione della congruità delle spese sostenute con
ricevuta di presentazione allo sportello unico (Sismabonus)
➢ Polizza RC del tecnico sottoscrittore
➢ Consenso alla cessione del credito o sconto in fattura da parte del cessionario/fornitore

Resta inteso che a seconda delle specificità del caso il Professionista potrà richiedere maggiori approfondimenti sui documenti.

Articolo di Fabiana Nesi

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